Bytové domy sú komplexné systémy, kde rozhodnutia ovplyvňujú viacerých vlastníkov. Jednou z takýchto otázok je aj povolenie na samostatné kúrenie. Tento článok sa zameriava na podmienky a postupy spojené s povolením samostatného kúrenia v bytovom dome na Slovensku.
Právny Rámec
Právny rámec pre vlastníctvo bytov a nebytových priestorov upravuje zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tento zákon definuje bytový dom ako budovu s viac než polovicou podlahovej plochy určenej na bývanie a viac než troma bytmi, kde byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve jednotlivcov a spoločné časti a zariadenia sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov. Dôležité je, že zákon nerozlišuje bytový dom podľa vchodov - jeden bytový dom sa spravidla eviduje pod jedným súpisným číslom.
Spoluvlastníctvo a Rozdelenie Domu
Vlastníci bytov majú akcesorické spoluvlastníctvo spoločných častí, zariadení a pozemku, ktoré je neoddeliteľne späté s vlastníctvom bytov. Rozdelenie domu na dva samostatné celky predstavuje zánik alebo zmenu tohto spoluvlastníctva. Hoci zákon priamo neupravuje zrušenie akcesorického spoluvlastníctva dohodou (po novelizáciách účinných od 2018 už neexistuje výslovné ustanovenie umožňujúce zrušiť akcesorické spoluvlastníctvo dohodou), umožňuje na základe dohody alebo hlasovania vlastníkov meniť veľkosti spoluvlastníckych podielov a spoločné časti.
Významné úpravy domu, ako napríklad fyzické rozdelenie alebo zánik časti spoločných častí, vyžadujú súhlas kvalifikovanej väčšiny vlastníkov. Podľa § 14 zákona sa o stavebných úpravách, ktorými vznikajú alebo zanikajú spoločné časti či zariadenia domu, rozhoduje aspoň dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. Prevody alebo rozdelenie spoluvlastníctva pozemku či iného spoločného majetku však vyžadujú súhlas všetkých vlastníkov (100 % hlasov).
V praxi to znamená, že na právoplatné rozdelenie bytového domu na dva samostatné subjekty je potrebná dohoda a formálne rozhodnutie vlastníkov v zákonom určenej miere, pričom ideálne je dosiahnuť konsenzus všetkých dotknutých vlastníkov.
Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca montážou klimatizácie do auta
Stavebný Zákon a Katastrálne Predpisy
Realizácia stavebných úprav a formálne oddelenie časti stavby spadá pod stavebné právo. Stavebný zákon vyžaduje, aby významné zmeny stavby (napr. delenie existujúcej budovy na dve samostatné) prešli riadnym stavebným konaním a kolaudáciou. Bytový dom je podľa predpisov jedna stavba spravidla s jedným hlavným vstupom; ak má mať jeden vchod status samostatnej stavby, je potrebné dosiahnuť, aby stavebný úrad uznal túto časť ako samostatný bytový dom. To obvykle znamená stavebné úpravy (napr. fyzické oddelenie budov požiarne a konštrukčne, úprava dilatačných škár, samostatné technické prípojky a pod.) a nové kolaudačné rozhodnutie pre obe vzniknuté stavby.
Rozdelenie domu si vyžaduje aj zmeny v evidencii katastra nehnuteľností, ktoré upravuje zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností (katastrálny zákon) a jeho vykonávacie predpisy. Kataster vedie evidenciu pozemkov, stavieb (budov) a jednotiek (bytov/nebytových priestorov). Každá budova je zapísaná na liste vlastníctva s údajom o súpisnom čísle, parcelnom čísle pozemku a spoluvlastníckom podiele vlastníkov jednotiek na spoločných častiach a pozemku.
Postup v Katastri Nehnuteľností
- Geometrické rozdelenie pozemku: Pozemok pod pôvodným domom sa geometricky rozdelí na samostatné parcely pre každý nový dom.
- Zápis novovzniknutých budov a parciel: Novovzniknuté budovy a parcely sa zapíšu do katastra - t.j. založia sa nové listy vlastníctva pre každý bytový dom/vchod.
- Súpisné čísla: Kataster zapíše každú budovu pod vlastným súpisným číslom, s príslušnou parcelou a so zoznamom bytov v nej.
K návrhu na vklad je potrebné doložiť všetky právne dokumenty (rozhodnutie stavebného úradu o rozdelení stavby a kolaudačné rozhodnutia, súhlas obce s novými číslami, dohodu vlastníkov o rozdelení spoluvlastníctva alebo zápisnicu z hlasovania, aktualizované prehlásenia vlastníkov o vymedzení bytov v oboch domoch a nové výpočty spoluvlastníckych podielov pre každý dom, atď.). Katastrálny zákon vyžaduje, aby právny stav v katastri zodpovedal skutočnému stavu - nové samostatné stavby musia byť jednoznačne identifikované a vlastnícke vzťahy vysporiadané. Ak niektorý vlastník nesúhlasí a odmietne podpísať potrebné zmluvy či dohody, kataster vklad nerozhodne; v krajnom prípade by muselo prísť k súdnemu rozhodnutiu o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva.
Obecné Zriadenie a Prideľovanie Čísel
Zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení a vyhláška MV SR č. 31/2003 Z.z. upravujú označovanie stavieb súpisnými a orientačnými číslami. Obec (resp. mestská časť) má povinnosť viesť evidenciu súpisných a orientačných čísiel a určovať, meniť či rušiť čísla stavieb v súlade s uvedenou vyhláškou. Súpisné číslo sa prideľuje každej samostatnej budove (stavbe). Orientačné číslo sa v obciach so zavedeným uličným systémom prideľuje spravidla každému vchodu alebo vstupu na ulicu.
Ak má jeden bytový dom s viacerými vchodmi, obec mu priradila jedno súpisné číslo a jednotlivé vchody (ak to obec zavádza) odlíšila orientačnými číslami (napr. súpisné č. 12 s vchodmi 12/A, 12/B…). Nie je možné, aby jedna budova mala dve rôzne súpisné čísla; preto ak chce jeden vchod vlastné súpisné číslo, musí byť považovaný za samostatnú budovu. Prideľovanie čísel je vo výlučnej kompetencii obce/mestskej časti - na základe žiadosti určí novým (alebo zmeneným) stavbám súpisné a prípadne orientačné čísla. Stavebník (vlastníci) sú povinní po kolaudácii podať žiadosť o určenie čísla do 30 dní od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia.
Prečítajte si tiež: Stavebné povolenie pre žumpy
Špecifiká Bratislavy - Starého Mesta
Mestská časť Bratislava-Staré Mesto vo všeobecnosti postupuje podľa vyššie uvedených zákonov. Konkrétne stavebný úrad Staré Mesto sa riadi stavebným zákonom a súvisiacimi predpismi; evidencia súpisných čísel je vedená referátom miestneho úradu v zmysle zákona o obecnom zriadení a vyhlášky MV SR.
Špecifikom Starého Mesta je, že ide o historické územie; ak je bytový dom kultúrnou pamiatkou alebo leží v pamiatkovej zóne, uplatní sa aj zákon č. 49/2002 Z.z. o ochrane pamiatkového fondu. To znamená, že každý stavebný zásah spojený s delimitáciou budovy musí povoliť aj Krajský pamiatkový úrad (napríklad zásah do spoločnej steny, strechy či vzhľadu budovy v pamiatkovej rezervácii). V Starom Meste tiež môže platiť, že nové súpisné číslo nebude formálne pridelené skôr, než bude doložené splnenie všetkých náležitostí (kolaudácia, súhlasy pamiatkárov atď.). Je vhodné oboznámiť sa aj s prípadnými uzneseniami miestneho zastupiteľstva, ktoré by sa tejto oblasti týkali.
Postup Rozdelenia Bytového Domu na Dva Samostatné Vchody
Rozdelenie bytového domu na dva samostatné (oddelené) vchody so samostatnými súpisnými číslami je komplexný proces zahŕňajúci právne, technické aj administratívne kroky.
Iniciácia a Dohoda Vlastníkov
Prvým krokom je zistiť vôľu vlastníkov bytov v dome. Iniciatíva môže vychádzať od vlastníkov bytov jedného vchodu (ak napríklad cítia potrebu osamostatnenia) alebo od správcu (ak identifikuje, že by to vyriešilo problémy v správe).
- Zhromaždenie vlastníkov: Zvolá sa zhromaždenie vlastníkov celého bytového domu, na ktorom sa prediskutuje zámer rozdelenia domu na dva. Je nevyhnutné vysvetliť všetkým vlastníkom dôvody a dôsledky - že vzniknú dve samostatné budovy s vlastnými listami vlastníctva a správou.
- Hlasovanie o schválení zámeru: Na tomto zhromaždení by sa malo hlasovať o schválení zámeru. Keďže ide o zásah do spoločných častí a práv, odporúča sa dosiahnuť jednomyseľný súhlas. Minimom zo zákona je dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov (ak hlasujú o zániku spoločných častí a zmene spoluvlastníckych podielov), avšak ak sa delí aj pozemok a menia vlastnícke podiely na ňom, v konečnom kroku sa zmluvne vyžaduje podpis všetkých (100 %). Preto už na začiatku získajte písomný súhlas všetkých vlastníkov, ak je to možné, aby neskôr kataster či súd nerozporovali platnosť rozdelenia.
- Dohoda o zámere: Je vhodné spísať dohodu o zámere alebo prehlásenie vlastníkov s potrebnými podpismi.
- Preskúmanie dokumentácie domu: V rámci prípravnej fázy tiež preskúmajte dokumentáciu domu - projektové plány, kolaudačné rozhodnutie. Zistite, či dom nebol už pôvodne koncipovaný ako dva samostatné bloky (niekedy sa stáva, že dve sekcie domu mali už pri výstavbe oddelené povolenia). Ak by totiž už pri výstavbe boli vydané dve stavebné a kolaudačné rozhodnutia, znamenalo by to, že právne možno už ide o dve stavby - v tom prípade by získanie druhého súpisného čísla mohlo byť jednoduchšie (bolo by treba “iba” rozdeliť pozemok a formality).
Príprava Technických Podkladov
Ak vlastníci zámer odsúhlasia, nasleduje technická fáza prípravy.
Prečítajte si tiež: Povolenie na vykurovanie drevom
- Projektová dokumentácia stavby: Autorizovaný architekt alebo stavebný inžinier by mal vypracovať projekt stavebných úprav potrebných na fyzické oddelenie domu. Projekt posúdi, ako rozdeliť spoločné konštrukcie (napr. zazdienie či zamurovanie prechodov, vybudovanie dilatačnej škáry alebo protipožiarnej steny medzi vchodmi, úprava strechy ak je spoločná, oddelenie spoločných rozvodov, atď.). Cieľom je, aby výsledkom boli dve funkčne nezávislé budovy - každý vchod musí mať samostatný vstup, samostatné rozvody (voda, elektrina, kúrenie), merače médií, ideálne aj konštrukčne oddelené steny a strechu.
- Posúdenie existujúceho stavu: Často už pôvodná stavba má čiastočne oddelené rozvody po vchodoch (napr. každý vchod má vlastnú stúpačku, merače a kotolňu), avšak môžu existovať spoločné prvky (spoločná strecha, dilatačne spojené múry), ktoré treba riešiť. Projektant posúdi aj požiarnu bezpečnosť - oddelením musí vzniknúť požiarny múr medzi budovami.
- Geometrický plán na rozdelenie pozemku a stavby: Geodet vyhotoví plán, ktorým rozdelení pôvodnú parcelu pod domom na dve samostatné parcely - každá pod jedným vchodom. Geodet pri vyhotovovaní plánu vychádza z projektovej dokumentácie, aby presne vymedzil hranicu delenia (zvyčajne povedie stredom dilatačnej škáry alebo spoločnej steny medzi vchodmi). Okrem rozdelenia pozemku môže geometrický plán vyznačiť aj polohu adresných bodov pre nové vstupy (tie slúžia pre evidenciu adries).
Stavebné Konanie
- Žiadosť o stavebné povolenie: S vypracovaným projektom podáte na stavebný úrad žiadosť o stavebné povolenie na stavebné úpravy, ktorými dôjde k rozdeleniu bytového domu. V prípade Bratislava-Staré Mesto sa žiadosť podáva na stavebnom oddelení miestneho úradu.
- Prílohy k žiadosti: K žiadosti sa prikladá projekt, stanoviská dotknutých orgánov (vrátane vyjadrenia Krajského pamiatkového úradu, ak treba), súhlas vlastníkov (priložte zápisnicu zo schôdze alebo podpisy všetkých vlastníkov ako dôkaz súhlasu) a ďalšie náležitosti podľa stavebného zákona.
- Posúdenie stavebným úradom: Stavebný úrad posúdi, či navrhovaným úpravám vzniknú dve samostatné budovy spĺňajúce požiadavky bytových domov. Môže si vyžiadať doplnenia alebo úpravy projektu. Je možné, že stavebný úrad stanoví podmienky, napríklad vyhotovenie dodatočnej protipožiarnej steny, samostatného nosného dilatačného celku a pod., aby bolo delenie povolené.
- Vydanie stavebného povolenia: Po splnení podmienok úrad vydá stavebné povolenie.
- Realizácia stavebných úprav: Nasleduje realizácia schválených úprav (fyzické oddelenie).
- Kolaudačné konanie: Po dokončení úprav (resp. ak fyzické úpravy neboli potrebné, tak po formálnom oddelení - napr. ak už stavby boli fakticky nezávislé) požiadate stavebný úrad o kolaudačné konanie na vzniknuté stavby.
- Kolaudačné rozhodnutie: Stavebný úrad vykoná obhliadku a ak je všetko podľa projektu a predpisov, vydá kolaudačné rozhodnutie (resp. dva samostatné kolaudačné rozhodnutia - pre každý novovzniknutý bytový dom/vchod). Kolaudačné rozhodnutie právoplatne potvrdzuje, že daná časť je spôsobilá ako samostatná stavba užívania.
Pridelenie Nového Súpisného Čísla
- Žiadosť o pridelenie súpisného čísla: Po nadobudnutí právoplatnosti kolaudačných rozhodnutí je potrebné požiadať Miestny úrad Staré Mesto o pridelenie súpisných (a orientačných) čísiel pre nové budovy.
- Postup pri prideľovaní čísiel: V praxi pôjde o to, že pôvodné súpisné číslo domu sa buď ponechá jednému vchodu a druhému sa pridelí nové číslo, alebo sa pôvodné súpisné číslo zruší a pridelia sa dve úplne nové (to závisí od rozhodnutia obce - často si jeden vchod ponecháva pôvodné číslo a druhý dostane nové číslo, najmä ak ide o číslovanie v rade).
- Formulár žiadosti: MČ Staré Mesto má na tento účel formulár Žiadosť o zrušenie a určenie súpisného čísla - v nej sa uvedie, že pôvodná stavba sa rozdelila na dve a je potrebné priradiť nové identifikátory.
- Prílohy k žiadosti: K žiadosti sa prikladá kolaudačné rozhodnutie pre obe stavby, geometrický plán (ak ho obec vyžaduje na identifikáciu, prípadne adresný bod), prípadne súhlas vlastníkov alebo iné dokumenty, ak sú k dispozícii.
- Rozhodnutie o súpisnom čísle: Mestská časť overí v teréne alebo z dokumentov, o aké stavby ide, a následne vydá rozhodnutie o určení súpisného čísla pre nový vchod (a eventuálne rozhodnutie o zmene/potvrdení čísla pre zvyšnú časť). V rozhodnutí bude uvedené nové súpisné číslo a orientačné číslo (orientačné čísla sa môžu zmeniť, ak pôvodne jeden vchod mal orientačné, teraz sa možno stanú samostatnými číslami - napr. ak dom mal č. 100 s vchodmi 100/A a 100/B, je možné, že nový stav bude súpisné č. 100 pre jeden vchod a nové súpisné č. 150 pre druhý vchod, a orientačné čísla už nebudú potrebné, alebo dostanú nové písmená). Obec zároveň aktualizuje svoju evidenciu adries.
Zápis Zmien do Katastra Nehnuteľností
Keď už existuje kolaudačné rozhodnutie a pridelené súpisné číslo, je možné podať návrh na kataster na zápis nových budov a rozdeleného pozemku. Existujú dva spôsoby z hľadiska katastra: buď formou vkladu (ak sa menia vlastnícke práva - napr. rozdelenie pozemku si vyžaduje zmluvu) alebo záznamu (ak ide len o evidenčnú zmenu na základe verejnej listiny).
- Rozdelenie pozemku: Obvykle prebehne na základe dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva k pôvodnému pozemku. V nej sa vlastníci dohodnú, že pôvodný pozemok (ktorý všetci spoluvlastnili) sa delí na dve parcely a každú z nich budú spoluvlastniť len vlastníci bytov v príslušnom vchode. Táto dohoda musí byť písomná, ideálne vo forme notárskej zápisnice alebo aspoň s úradne overenými podpismi všetkých vlastníkov. V dohode sa uvedú nové parcelné čísla (podľa geometrického plánu) a kto bude novým vlastníkom ktorého pozemku (napr. vlastníci bytov v vchode A budú spoluvlastníkmi parcely č. X v podieloch podľa veľkosti ich bytov; vlastníci vchodu B budú spoluvlastniť parcelu č. Y v príslušných podieloch).
- Rozdelenie domu (stavby): Samotná stavba ako fyzický objekt sa eviduje v katastri cez súpisné číslo. Pôvodný záznam o stavbe (spojený s pôvodným súpisným číslom) bude zmenený alebo zrušený. Namiesto neho vzniknú dva záznamy - pre každú novú budovu. Kataster zapíše nové budovy záznamom na základe kolaudačného rozhodnutia a rozhodnutia obce o súpisných číslach. Tieto verejné listiny dokladujú existenciu novej stavby. Kataster tiež založí nové listy vlastníctva pre každý bytový dom. V nich bude uvedená príslušná parcela (podľa vyššie rozdeleného pozemku), súpisné číslo, a jednotky - byty a nebytové priestory.
Energetická Hospodárnosť a Podpora pre Rodinné Domy
Pri rozhodovaní o samostatnom kúrení je dôležité zvážiť aj energetickú hospodárnosť budovy. Podľa zákona 555/2005 Z.z. a vyhlášky č. 364/2012 pre polyfunkčnú budovu je potrebné splniť podmienku minimálnej požiadavky na energetickú hospodárnosť budovy.
Zelená Solidarita
Projekt Zelená solidarita ponúka podporu pre inštaláciu malých zariadení na využívanie obnoviteľných zdrojov energie (OZE), ako sú fotovoltické panely, slnečné kolektory a kotly na drevné pelety, splyňovanie dreva a brikiet. Malým zariadením v rodinných domoch je zariadenie na výrobu elektriny s výkonom do 10,8 kW a na výrobu tepla v budove pokrývajúce potrebu energie pre budovu užívanú fyzickými osobami na bývanie maximálne do výkonu 1 MW.
Zvýhodnenie z projektu Zelená solidarita až do výšky 90 % oprávnených nákladov je určené pre domácnosti s nízkym príjmom, ktoré sú ohrozené energetickou chudobou. Oprávneným subjektom na poskytnutie príspevku sú fyzické osoby, ktoré sú vlastníkmi rodinného domu, bezpodielovými vlastníkmi rodinného domu alebo podielovými vlastníkmi a sú oprávnené rozhodovať o hospodárení so spoločnou vecou podľa väčšiny ich podielu.
Kto Má Nárok na Podporu?
Za nízkopríjmovú domácnosť budú v projekte spoločne posudzovaní vlastníci nehnuteľností a všetci, ktorí majú evidovaný trvalý alebo prechodný pobyt v mieste inštalácie. Zvýhodnený príspevok budú môcť využiť domácnosti, ktoré majú preukázateľný príjem rovný alebo nižší ako je stanovený limit. Ten vychádza z definície Štatistického úradu SR v zmysle metodiky EU SILC, podľa ktorej je horná hranica okolo rozptylu rizika chudoby stanovená ako 70 % mediánu národného ekvivalentného ročného disponibilného príjmu. Na podporu budú mať nárok aj domácnosti, v ktorých bývajú osoby s ŤZP, pričom pre nich bude hranica príjmu na úrovni mediánu.
Disponibilný Príjem pre Účely Projektu
Za disponibilný príjem domácnosti v projekte Zelená solidarita sa považuje suma príjmov všetkých členov domácnosti, t.j. všetkých vlastníkov, všetkých spoluvlastníkov a osôb, ktoré majú na mieste inštalácie evidovaný trvalý alebo prechodný pobyt za kalendárny rok 2023.
Za príjem sú považované:
- Dôchodkové dávky
- Kompenzačný príspevok baníkom
- Príjem zo závislej činnosti, príjem z podnikania a inej samostatne zárobkovej činnosti a ďalšie príjmy (podľa §5, §6, §7, §8, §51e so zohľadnením §33 a §33a zákona č. 595/2003 Z. z.)
Iné Dôležité Aspekty
Elektrina v Bytových Domoch
Elektrinu v bytových domoch využívame aj mimo bytu, v spoločných priestoroch. Ide o elektrickú energiu na pohon výťahov, osvetlenie pivníc, chodieb a schodísk, elektrinu na rozvod tepla, vykurovanie, aj prípravu teplej vody, ak si bytový dom vyrába teplo sám, s použitím elektrickej energie. Vďaka správne zvolenej sadzbe však môžete za elektrinu minutú v týchto priestoroch usporiť ročne aj tisíce eur.
Bytový dom, či už v priamej správe alebo ako spoločenstvo vlastníkov bytov, je právnická osoba, štandardne má odberné miesta elektrickej energie nastavené ako právnická osoba - podnikateľ. Čo znamená, že nemá len drahšiu energiu, ale výrazne vyššie sú aj jeho mesačné poplatky za pripojenie do distribučnej sústavy (tzv. poplatok za elektromer). Kým domácnosť platí za elektromer len podľa dohodnutej sadzby, podnikateľ platí podľa amperickej veľkosti hlavného ističa pred elektromerom maximálnu rezervovanú kapacitu. Mnohé bytové domy majú tieto ističe predimenzované ešte z čias spoločných práčovní a žehliarní.
Ak sa časť spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu využíva aj na podnikanie (napr. vchod do ambulancie či kaderníctva je cez spoločnú chodbu bytového domu), musí mať táto časť samostatný elektromer a samostatne uzavretú zmluvu o dodávke elektriny, aby ostatné časti spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu mohli mať priznanú sadzbu pre domácnosti.
Stavebné Povolenie
Stavebné povolenie je nevyhnutný krok pri realizácii novej stavby alebo rozsiahlej rekonštrukcie. Je to oficiálny dokument, ktorý vydáva príslušný stavebný úrad. Legislatívne zmeny ovplyvňujú spôsob, akým sa povolenia vybavujú.
Stavebné povolenie je nevyhnutné v prípade:
- Výstavby nového rodinného domu, bytového objektu či administratívnej budovy
- Rozsiahlej rekonštrukcie budovy, ktorá mení jej pôvodný účel alebo konštrukčné riešenie
- Zásahov do nosných konštrukcií stavby, ktoré môžu ovplyvniť jej stabilitu
- Zväčšenia zastavanej plochy alebo nadstavby
- Realizácie priemyselných alebo obchodných stavieb