Kolaudácia predstavuje dôležitý právny krok, ktorým sa oficiálne povoľuje užívanie nehnuteľnosti. V kontexte bytov a bytových domov má však tento proces svoje špecifiká, ktoré sa odlišujú od kolaudácie rodinných domov. Dôležitým aspektom, ktorý ovplyvňuje možnosti úprav v byte, je aj súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov. Tento článok sa zameriava na podmienky súhlasu nadpolovičnej väčšiny pri individuálnom vykurovaní a špecifiká kolaudácie bytov, pričom zohľadňuje aj stavebné úpravy a ich vplyv na hodnotu nehnuteľnosti.
Kolaudácia bytu vs. kolaudácia rodinného domu
Ako vysvetľuje partner realitnej kancelárie Bosen Group Ivan Babušík, kolaudácia rodinného domu je náročnejšia, pretože zahŕňa individuálne posúdenie stavby, pripojenie na siete a dodržanie všetkých technických noriem. Na rozdiel od toho, "kolaudácia bytu ako samostatnej jednotky neprichádza do úvahy - byt je právne a technicky súčasťou bytového domu,” vysvetľuje advokát Štefunko. Platí pritom, že proces kolaudácie riadi obvykle developer alebo stavebník bytového domu, nie individuálny vlastník bytu. Kolaudácia bytového domu následne posudzuje celý objekt vrátane spoločných častí ako sú strecha, fasáda či požiarne únikové cesty, a ich funkčnosť. „Napríklad nefunkčný výťah, chýbajúce zábradlia na schodisku alebo nedokončené prípojky na vodu či elektrinu bránia kolaudácii celého domu.
Kolaudačný proces bytu má oproti kolaudácii rodinného domu z právneho hľadiska niekoľko výhod. Pri novostavbách sa kolauduje celý bytový dom naraz, čo znamená, že jednotlivé byty sú automaticky zahrnuté v kolaudácii. To zjednodušuje administratívny proces pre jednotlivých vlastníkov bytov.
Stavebné úpravy v byte a ich vplyv na kolaudáciu a hodnotu nehnuteľnosti
Pri vykonávaní akýchkoľvek stavebných úprav v byte je dôležité zohľadniť charakter a rozsah plánovaných zmien. Podľa advokáta Štefunka sú v tomto kontexte rozhodujúce charakter a rozsah plánovaných zmien. „Pri vykonávaní akýchkoľvek stavebných úprav v byte je rozhodujúca statika celého bytového domu. Na tú treba prihliadať pri akýchkoľvek zmenách dispozície bytu.
„Zjednodušene možno povedať, že ohlásenie stačí pri kozmetických a technických úpravách v rámci bytu, ktoré neohrozujú budovu ani susedov. Medzi takéto úpravy patrí napríklad maľovanie, výmena podlahových krytín alebo inštalácia nových sanitárnych zariadení. Ak však úpravy zasahujú do nosných konštrukcií, menia dispozíciu bytu alebo ovplyvňujú spoločné časti domu, je potrebné stavebné povolenie.
Prečítajte si tiež: Súhlas susedov s klimatizáciou
Nedodržanie vyššie popísaného postupu môže viesť k právnym problémom a ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti. „Napríklad, ak ste svojpomocne zmenili dispozíciu bytu bez povolenia a kolaudácie, môže to znížiť jeho cenu a skomplikovať predaj. Potenciálni kupci môžu mať obavy z nelegálnych úprav a s tým spojených rizík.
Súhlas nadpolovičnej väčšiny pri individuálnom vykurovaní a iných úpravách
Pri niektorých úpravách v byte, ktoré ovplyvňujú spoločné časti domu alebo práva ostatných vlastníkov, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov. Tento súhlas sa udeľuje na schôdzi vlastníkov, prípadne v rámci písomného hlasovania.
„Získanie takéhoto súhlasu môže byť zložité, a to najmä pri väčšom počte vlastníkov v rámci bytového domu. Dôležité je preto vopred komunikovať s ostatnými vlastníkmi a vysvetliť im prínosy plánovaných úprav.
Individuálne vykurovanie patrí medzi úpravy, ktoré si vyžadujú súhlas nadpolovičnej väčšiny. Dôvodom je, že zmena vykurovacieho systému môže ovplyvniť energetickú bilanciu celého domu a mať vplyv na náklady na vykurovanie pre ostatných vlastníkov. Okrem toho, inštalácia individuálneho vykurovania môže vyžadovať zásahy do spoločných rozvodov alebo komínov, čo si vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov.
Praktické kroky pri plánovaní stavebných úprav v byte
- Zistiť si potrebné povolenia: Pred začatím akýchkoľvek stavebných úprav je potrebné zistiť, či dané úpravy vyžadujú ohlásenie alebo stavebné povolenie. Informácie o tom, aké povolenia sú potrebné, je možné získať na stavebnom úrade.
- Komunikovať s ostatnými vlastníkmi: Ak plánované úpravy ovplyvňujú spoločné časti domu alebo práva ostatných vlastníkov, je potrebné s nimi vopred komunikovať a získať ich súhlas.
- Dodržiavať stavebné predpisy: Pri vykonávaní stavebných úprav je potrebné dodržiavať všetky platné stavebné predpisy a normy.
- Zabezpečiť kolaudáciu: Po dokončení stavebných úprav, ktoré si vyžadovali stavebné povolenie, je potrebné zabezpečiť kolaudáciu upraveného bytu.
Prečítajte si tiež: Klimatizácia v nebytových priestoroch: Ako na to?
Prečítajte si tiež: Zmeny v kúrení na Slovensku
tags: #suhlas #nadpolovicnej #vacsiny #individualne #kurenie