Otázka vlastníctva a zodpovednosti za vodomery, merače tepla a iné meracie zariadenia v bytových domoch je často diskutovaná. Rovnako aj pri obstarávaní napríklad poštových schránok. Mnohí vlastníci bytov sa pýtajú, kto je zodpovedný za ich výmenu, údržbu a prevádzku. Tento článok sa zameriava na objasnenie týchto otázok, s prihliadnutím na platnú legislatívu a bežnú prax.
Vlastníctvo Meradiel v Bytových Domoch
Vlastníctvo je právnym poriadkom ustanovené oprávnenie vlastníka vec držať, užívať a disponovať s ňou podľa vlastného uváženia v medziach zákona. Radí sa medzi tzv. absolútne práva pretože platí voči všetkým, teda erga omnes. Podľa zákona 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka § 132 a nasl. sa nadobúdanie vlastníctva k veci spravuje ustanoveniami tohto zákona.
V prípade bytových meračov, ako sú vodomery alebo merače tepla, sa tieto obstarávajú na základe zmluvy, kde jednou zmluvnou stranou je dodávateľ a druhou zmluvnou stranou sú vlastníci bytov a nebytových priestorov, zastúpení správcom alebo spoločenstvom vlastníkov bytov (SVB). Dôležité je, že účastníkom zmluvy nie je jednotlivý vlastník a predmetom zmluvy nie je ani jednotlivé meradlo.
Z uvedeného vyplýva, že neexistuje právny základ nadobudnutia vlastníctva k meradlu jednotlivými vlastníkmi kúpou. Preto tvrdenie, že obstaraním meračov pre dom ako celok a zaplatením kúpnej ceny sa tieto stávajú majetkom každého vlastníka, je nesprávne. Meradlá, či už ide o vodomery, merače tepla, alebo pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov, sa stávajú majetkom v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a tým pádom spadajú pod tzv. § 2 ods.
Umiestnenie Meradiel a Vlastníctvo
Niektoré názory prezentujú odôvodnenie vlastníctva meradla priamo vlastníkom bytu tým, že toto je umiestnené priamo v byte alebo aspoň na odbočke do bytu a za hlavným uzáverom pre byt. V prípade merania tepla dokonca môže byť umiestnené na vykurovacom telese v byte. Uvedená argumentácia však nemá žiadnu váhu, nakoľko rovnaký systém je zaužívaný aj pri centralizovanej dodávke médií.
Prečítajte si tiež: Kedy meniť olejový filter?
Typickým príkladom je dodávka vody prostredníctvom vodárenskej spoločnosti, kde z verejného vodovodu je zrealizovaná prípojka, ktorú vlastní jej zhotoviteľ, často vlastník domu. Podľa zákona č. 442/2002 Z.z. o verejných vodovodoch a verejných kanalizáciách, je vlastníkom vodovodnej prípojky alebo kanalizačnej prípojky osoba, ktorá zriadila prípojku na svoje náklady, a to spôsobom určeným prevádzkovateľom verejného vodovodu alebo verejnej kanalizácie.
Vodovodná prípojka je úsek potrubia od miesta odbočenia z verejného vodovodu po uzáver vody pre pripojený objekt alebo nehnuteľnosť s výnimkou meradla, ak je osadené. Ak je vodovodná prípojka pripojená na verejný vodovod cez odbočenie s uzáverom, toto odbočenie s uzáverom je súčasťou verejného vodovodu. Vodovodnou prípojkou sa privádza voda z verejného vodovodu do objektu alebo nehnuteľnosti, ktorá je pripojená na verejný vodovod.
§29 zákona číslo 422/2002 Z.z. (1) Meranie množstva vody dodanej verejným vodovodom zabezpečuje vlastník verejného vodovodu svojím meradlom. Ak nie je množstvo vody merané, stanoví sa množstvo dodanej vody smernými číslami spotreby vody. Ani v týchto vzťahoch teda nie je neobvyklé, že na cudzom pozemku, v cudzej šachte a na cudzej prípojke má vlastník verejného vodovodu svoj majetok.
Rovnako len fakt, že problematika meračov nie je špeciálne uvedená v zákone o bytoch, nemôže byť argumentom. Nie je tam uvedená ani vyhláška 508/2009 Z.z. ktorou sa ustanovujú podrobnosti na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci s technickými zariadeniami tlakovými, zdvíhacími, elektrickými a plynovými a ktorou sa ustanovujú technické zariadenia, ktoré sa považujú za vyhradené technické zariadenia. Analogicky vo vzťahu k bytovým domom, na rozvode vody alebo kúrenia, ktorý je nepochybne spoločným zariadením domu, z ktorého vstupujú do bytov bytové prípojky končiace uzáverom pre byt, je umiestnené meradlo prislúchajúce k vlastníkovi tohto rozvodu, ktorým sú vlastníci bytov a nebytových priestorov spoločne.
Financovanie a Použitie Fondu Prevádzky, Údržby a Opráv
Ak by meradlá alebo schránky neboli spoločnými zariadeniami domu, nebolo by možné ich obstarávať prostredníctvom fondu prevádzky, údržby a opráv. Zákon o bytoch v § 10 ods. 3 jasne definuje, na čo je možné tzv. § 10 ods.
Prečítajte si tiež: Sprievodca údržbou kávovaru De'Longhi
Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Je absolútne vylúčené, aby bol z fondu prevádzky, údržby a opráv obstaraný majetok prislúchajúci individuálne niektorému vlastníkovi, a to aj v prípade, že by bol obstaraný každému vlastníkovi.
Povinnosti Správcu a Vlastníka Byu
Zabezpečuje to správca. U nás si ich potom platíme vo vyúčtovaní. Vlastník bytu sa nestará o to, kedy uplynie doba certifikácie (4 resp. 6 rokov). Takže nepoznáme všetky pomery, či sa náhodou nestalo, že správca nemohol u teba odčítať stav vody (nepustila si ho do bytu, nebola si viackrát doma a pod.). Takže zásadná otázka je, či na konci roka 2014 (resp. o ktoré obdobie ide) boli u teba odčítať stav vodomera.
Termíny výmeny je povinný sledovať správca. Áno, ak to má "nehodný" správca nejak filištínsky ošetrené v zmluve o výkone správy, tak majiteľ bytu môže síce chvíľu ťahať za kratší koniec, no ak uvážim, že ide o TUV čo je po teple najväčšia položka, tak zaplatiť 3j násobok, to už by som uvažoval rovno nad podaním žaloby na súd.
Riešenie Sporov a Ochrana Práv Vlastníkov
Ak sa predáva byt, tak správca v našom prípade SVB povoľuje katastru predaj a skúma odpisy TUV, SV a záväzky !!! Prepisuje sa meno na vodomernej karte, tak ak by som mal akýkoľvek bordel v dokumentácii už tam zistím či je merač platný !!! O profesionalite správcu, ktorý zapisuje spotreby do karty ďalšie 3roky preexpirovaného merača mám už ozaj vážne pochybnosti. A ak je navyše takto neuveriteľne arogantný už nemám slov!
2 pism. a) TZ podaj trestne oznamenie na spravcu ale zalezi aka skoda Vam vznikne ked uhradite vsetky tie trojnasobne platby musi byt nad 2660 € ak bude do tejto sumy tak 237 ods. 1 TZ a ak chcete mozte mu to najprv. Oznamit ze to zamyslate ci nebude vediet vybavit inac nakolko jeho povinnost bola Vas resp. Este predchadzajuceho majitela bytu upozornit ze expiroval vodomer atd. Pokial mu to neumoznili musi si to vyriesit s nimi a nasledne opatovne upozprnit Vas na expiraciu. Dalsia vec pokial ziada platby trojnasobne od doby kedy ste este neboli majitelmi ide o bezdovodne obohatenie v zmysle obcianskeho zakonnika paragrafu 451 a nasl. Kludne mu mozes napisat list v zmysle tohto alebo mu to povedz a ked trva na svojom tak postupuj ako vyssie pisem.
Prečítajte si tiež: Pravidelná výmena filtra v kávovare Krups
Praktické Rady a Postupy
V texte píšete, že by sa to nemalo robiť cez správcu. Prečo? Veď každý vodomer má svoje číslo a keď ho príde správca demontovať a odošle ho na skúšku, v správe o výsledku bude musieť byť uvedené číslo daného merača a výsledný posudok, či je ok alebo nie. Alebo sa mýlim?
Písomne môžete požiadať o úradné preskúšanie vodomeru. Vodomer bude odoslaný na úradné preskúšanie nezávislým subjektom (Slovenská legálna metrológia n. o.) do 30 dní od prijatia žiadosti. Výsledok zasielame bezodkladne (max do 14 dní od jeho doručenia). Ak vodomer vyhovie úradnému preskúšaniu, náklady spojené s výmenou a s úradným preskúšaním uhrádza odberateľ v zmysle platného cenníka (časť 1.7).
Zabezpečujeme výmenu vodomerov pravidelne každých šesť rokov bezplatne. Výmena v prípade, že požiadate o úradné preskúšanie, je v prípade zistenia, že je meradlo v poriadku, fakturovaná ako platená služba podľa skutočných nákladov vzniknutých BVS, a.s..
Zákonné Povinnosti a Prístup do Bytu
Podľa zákona č. 442/2002 Z. (3) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním. Zákon 657/2004, §17, odsek 3.
Nové Pravidlá pre Overovanie Vodomerov
Bytové vodomery na teplú aj studenú vodu, namontované po 1. auguste 2019, majú jednotný čas platnosti overenia, a to päť rokov. Nové pravidlá, definované vyhláškou 161/2019 Úradu pre normalizáciu, metrológiu a skúšobníctvo Slovenskej republiky z 27. mája 2019 o meradlách a metrologickej kontrole, ktorá nadobudla účinnosť od 1.augusta 2019, sa týkajú všetkých bytových vodomerov, ktoré sa nachádzajú v bytových a nebytových priestoroch za fakturačným meradlom(vodomerom) a merajú spotrebu teplej a studenej vody pre užívateľské jednotky (byt, NP).
Namerané spotreby na bytových vodomeroch slúžia ako podklad pre rozpočítanie celkových nákladov za studenú a teplú vodu medzi konečných spotrebiteľov. Podľa starých pravidiel bola povinnosť overovania bytových vodomerov každých 6 rokov pre studenú vodu a každé 4 roky pre teplú vodu. Nesúlad overovacích období však zaťažuje vlastníkov bytov, nakoľko musia sprístupniť svoje byty na výmenu vodomerov v rozdielnych termínoch. Podľa novej vyhlášky sa môžu vodomery na studenú aj teplú vodu vymieňať každých päť rokov. Ďalším benefitom pre bytové domy je súlad overovacieho obdobia so životnosťou rádiových modulov, ktoré umožňujú diaľkový odpočet údajov o spotrebe bez vstupu do bytov. Moduly so životnosťou 10 rokov je možné použiť počas dvoch overovacích období.