Spoločné priestory v bytových domoch predstavujú komplexnú problematiku, ktorá si vyžaduje zodpovedný prístup zo strany všetkých vlastníkov. Medzi tieto priestory patria aj komíny, ktorých stav a údržba sú regulované legislatívou a majú priamy vplyv na bezpečnosť obyvateľov. Tento článok sa zameriava na legislatívne aspekty týkajúce sa komínov v bytových domoch, povinnosti vlastníkov a správcov, ako aj na dôležitosť pravidelných kontrol a revízií.
Spoločné priestory v bytovom dome
V bytovom dome nepatria spoločné priestory nikomu jednotlivo, ale všetkým vlastníkom bytov spoločne. Mnoho majiteľov bytov si však túto skutočnosť neuvedomuje, čo je dôvodom mnohých sporov. Spoločné priestory v bytových domoch sú jedným z najčastejších zdrojov sporov medzi susedmi. Spoločné časti domu zahŕňajú všetky konštrukčné prvky nevyhnutné pre bezpečnosť budovy. Spoločné zariadenia domu predstavujú technologické vybavenie slúžiace celému domu. Príslušenstvo domu tvoria pomocné stavby umiestnené na priľahlom pozemku, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne danému domu. Všetky tieto priestory a zariadenia sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov v dome, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu sa určuje podľa pomeru podlahovej plochy bytu k celkovej ploche všetkých bytov v dome.
Práva a Povinnosti Vlastníkov Bytov vo Vzťahu ku Spoločným Priestorom
Vlastníctvo bytu v bytovom dome automaticky prináša určité práva týkajúce sa spoločných priestorov. Základné právo užívania hovorí, že každý vlastník bytu má právo užívať spoločné priestory v rozsahu obvyklom pre všetkých obyvateľov domu. Vlastníci majú zároveň právo na úplné informácie o všetkých záležitostiach týkajúcich sa spoločných priestorov. Môžu nahliadať do dokumentácie týkajúcej sa správy, získavať informácie o plánovaných opravách a modernizáciách a kontrolovať čerpanie fondu prevádzky, údržby a opráv. Jedným z najdôležitejších práv je možnosť spolurozhodovať o podstatných otázkach týkajúcich sa spoločných priestorov. Vlastníci rozhodujú o opravách a modernizáciách, pravidlách využívania týchto priestorov, prenájme tretím osobám a zriadení nových spoločných zariadení.
S právami úzko súvisia aj povinnosti, ktoré musí každý vlastník bytu dodržiavať. Mesačné príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚO) nie sú dobrovoľné, ale predstavujú zákonnú povinnosť každého vlastníka bytu. Z fondu sa financuje pravidelná údržba spoločných priestorov, revízie technických zariadení, opravy a modernizácie, ako aj upratovanie a osvetlenie spoločných častí. Vlastníci sú povinní rešpektovať práva ostatných spoluvlastníkov. To znamená neobmedzovať prístup ostatných do spoločných priestorov, nepoškodzovať spoločný majetok, dodržiavať protipožiarne predpisy a rešpektovať rozhodnutia spoločenstva vlastníkov. Pri akýchkoľvek zásahoch do spoločných priestorov platí prísna ohlasovacia povinnosť. Vlastník musí požiadať o súhlas spoločenstvo vlastníkov, predložiť statický posudok pri stavebných úpravách a dodržať stavebný zákon a súvisiace predpisy.
Problémy a Riešenia
Jedným z najčastejších problémov je svojvoľné využívanie spoločných priestorov jedným vlastníkom. Problematické je aj skladovanie nevhodných predmetov v spoločných priestoroch. Takéto konanie nielenže porušuje protipožiarne predpisy a ohrozuje bezpečnosť obyvateľov, ale môže mať za následok aj pokuty od hasičského zboru. Vážnym problémom sú neoprávnené úpravy spoločných priestorov bez súhlasu. Niektorí vlastníci si inštalujú zámky na pivničné priestory, blokujú prístup k technickým miestnostiam alebo monopolizujú spoločné zariadenia. Zákon pozná aj výnimky z pravidla spoločného vlastníctva v podobe práva výlučného užívania určitých spoločných priestorov. Právo výlučného užívania nie je samostatné vlastníctvo.
Prečítajte si tiež: Právne aspekty komínov v bytovkách
Komíny ako Spoločné Zariadenia Domu
Podľa § 2 ods. 5 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (BytZ), komíny patria medzi spoločné zariadenia domu. To znamená, že sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne danému domu. Z toho vyplývajú špecifické povinnosti pre vlastníkov bytov a správcov bytových domov.
Legislatíva Týkajúca sa Komínov
Problematiku komínov upravuje viacero právnych predpisov, medzi ktoré patria:
- Zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi: Tento zákon upravuje povinnosti fyzických a právnických osôb v oblasti ochrany pred požiarmi, vrátane povinností týkajúcich sa komínov.
- Vyhláška Ministerstva vnútra SR č. 401/2007 Z. z. o technických podmienkach a požiadavkách na protipožiarnu bezpečnosť pri inštalácii a prevádzkovaní spotrebičov palív, dymovodov a komínov: Táto vyhláška stanovuje konkrétne technické požiadavky na komíny, dymovody a spotrebiče palív, ako aj požiadavky na ich kontrolu a čistenie.
- STN EN 15287-1 Komíny. Navrhovanie, inštalácia a uvádzanie do prevádzky komínov. Časť 1: Komíny pre spotrebiče s uzavretou spaľovacou komorou: Táto norma definuje požiadavky na navrhovanie, inštaláciu a uvádzanie do prevádzky komínov pre spotrebiče s uzavretou spaľovacou komorou.
- STN EN 15287-2 Komíny. Navrhovanie, inštalácia a uvádzanie do prevádzky komínov. Časť 2: Komíny pre spotrebiče s otvorenou spaľovacou komorou: Táto norma definuje požiadavky na navrhovanie, inštaláciu a uvádzanie do prevádzky komínov pre spotrebiče s otvorenou spaľovacou komorou.
Povinnosti Vlastníkov a Správcov Bytových Domov
Vlastníci bytov a správcovia bytových domov majú vo vzťahu ku komínom nasledovné povinnosti:
- Zabezpečovať pravidelné kontroly a čistenie komínov: Kontroly a čistenie komínov sa musia vykonávať v intervaloch stanovených vyhláškou Ministerstva vnútra SR č. 401/2007 Z. z. Intervaly závisia od druhu paliva a výkonu spotrebiča.
- Zabezpečovať odborné prehliadky a odborné skúšky (revízie) komínov: Revízie komínov sa musia vykonávať v intervaloch stanovených vyhláškou Ministerstva vnútra SR č. 401/2007 Z. z. Revízie môže vykonávať len odborne spôsobilá osoba - kominár s platným osvedčením.
- Odstraňovať zistené nedostatky: Ak sa pri kontrole, čistení alebo revízii komína zistia nedostatky, je potrebné ich bezodkladne odstrániť.
- Viesť evidenciu o vykonaných kontrolách, čisteniach a revíziách komínov: Táto evidencia slúži na preukázanie splnenia povinností vyplývajúcich z legislatívy.
- Zabezpečiť, aby komíny boli v dobrom technickom stave: Komíny musia byť konštruované a udržiavané tak, aby zabezpečovali bezpečný odvod spalín a aby nedochádzalo k ohrozeniu zdravia a bezpečnosti osôb.
- Dodržiavať protipožiarne predpisy: V okolí komínov nesmú byť uskladnené horľavé materiály a musí byť zabezpečený prístup ku komínom pre prípad požiaru.
Kontroly a Revízie Komínov
Kontrola komína
Kontrola komína zahŕňa vizuálnu prehliadku komína a dymovodu, zameranú na zistenie prípadných nedostatkov, ako sú praskliny, netesnosti, poškodenia a pod. Kontrolu môže vykonávať kominár alebo iná odborne spôsobilá osoba.
Čistenie komína
Čistenie komína zahŕňa odstránenie sadzí a iných nečistôt z komínového prieduchu. Čistenie je dôležité pre zabezpečenie správneho ťahu komína a pre zníženie rizika vzniku požiaru. Čistenie môže vykonávať kominár alebo iná odborne spôsobilá osoba.
Prečítajte si tiež: Ako vybrať správne dvierka na komín
Revízia komína
Revízia komína je odborná prehliadka a odborná skúška komína, ktorú vykonáva kominár s platným osvedčením. Revízia zahŕňa komplexné posúdenie technického stavu komína, posúdenie jeho bezpečnosti a funkčnosti, ako aj posúdenie súladu komína s platnou legislatívou. Po vykonaní revízie kominár vypracuje správu o revízii komína, v ktorej uvedie zistené skutočnosti a návrhy na odstránenie prípadných nedostatkov.
Dôsledky Nedodržiavania Povinností
Nedodržiavanie povinností týkajúcich sa komínov môže mať vážne dôsledky, ako sú:
- Vznik požiaru: Zanedbaný komín môže spôsobiť požiar, ktorý môže ohroziť život a zdravie osôb, ako aj spôsobiť značné materiálne škody.
- Otrava oxidom uhoľnatým: Nesprávne fungujúci komín môže spôsobiť únik oxidu uhoľnatého do obytných priestorov, čo môže viesť k otrave a smrti.
- Pokuty: Orgány štátneho dozoru môžu ukladať pokuty za nedodržiavanie povinností vyplývajúcich z legislatívy.
- Problémy s poistením: V prípade vzniku škody spôsobenej zanedbaním komína môže poisťovňa odmietnuť vyplatiť poistné plnenie.
Zvuk a Hluk v Bytových Domoch
Okrem technických aspektov je dôležité spomenúť aj problematiku hluku v bytových domoch. Zvuk a hluk nie je to isté. O nočnom kľude hovorí Priestupkový zákon v § 47 ods. 1 písm. b) zákona č. 372/1990 Zb. Cez deň dovolená hranica predstavuje maximálne 50 decibelov. V nočných hodinách sa znižuje na úroveň maximálne 45 decibelov. Aj nesprávna zvuková izolácia v bytoch spôsobuje priamo prenos zvuku do susedného bytu, preto je veľmi dôležité pri stavebných úpravách bytu myslieť aj na tento fakt. V prípade, že vás obťažuje nadmerný hluk, máte právo riešiť problém podnetom na políciu štátnu alebo mestskú. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu či nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.
Správa Bytových Domov a Účtovníctvo
Správa bytových domov je zabezpečovaná zo strany správcu bytových domov alebo spoločenstvom. Účtovné jednotky, ktoré vykonávajú správu bytových domov vychádzajú zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Vlastník bytu je povinný na svoje náklady byt v bytovom dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Vlastníci bytov sú povinní poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Z fondu opráv sa financujú i opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktorú sú spoločnými časťami domu. Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu nemá doterajší vlastník bytu právo na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu opráv od spoločenstva alebo správcu. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu.
Technické Zariadenia a Zdvíhacie Zariadenia
Na bytových domoch sa môžeme stretnúť s rôznymi technickými zariadeniami. Vyžadujú si pravidelnú údržbu, kontroly, revízie a pod. Vzťah k bytovým domom a k vlastníkom bol zavedený zákonom č. 476/2019 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Podstatou nového ustanovenia je, aby neboli osoby so zdravotným postihnutím odkázané pri výkone práva slobodne sa pohybovať na podmienku v podobe súhlasu ostatných vlastníkov pri montáži zdvíhacieho zariadenia. Spoločné zariadenia bytového domu sú definované v ustanovení § 2 ods. 5 BytZ, v zmysle ktorého sa „spoločnými zariadeniami domu na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky.“
Prečítajte si tiež: Komplexný pohľad na elektrické vykurovanie