Tento článok sa zaoberá problematikou spoločných a súkromných komínov v bytových domoch z pohľadu legislatívy, ako aj s tým súvisiacimi právami a povinnosťami vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Rozoberieme si, ako sú definované plnenia, aké sú pravidlá pre rozpočítavanie nákladov a ako sa rieši problematika neplatičov.
Plnenia v bytovom dome: Definícia a legislatíva
Pojem "plnenia" sa v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len "zákon") objavil neskôr ako fond prevádzky, údržby a opráv (FPÚO). Prvá zmienka o plneniach sa datuje novelou zákona č. 367/2004 Z. z. s účinnosťou od 1. januára. Táto novela uložila vlastníkom povinnosť mesačne vopred uhrádzať úhrady za plnenia na účet spoločenstva alebo správcu.
Definícia plnení sa do zákona dostala až novelou č. 268/2007 Z. z. Plnenia sú definované ako "úhrady za služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome, najmä za dodávku tepla, teplej vody, studenej vody, odvádzanie odpadových vôd, prevádzku výťahu, osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie spoločných priestorov, odvoz odpadu a iné služby".
Použitie slova "najmä" v definícii znamená, že rozsah plnení môže byť rozšírený o ďalšie špecifické služby zabezpečované pre daný bytový dom. Rozsah služieb sa určuje podľa ich skutočného zabezpečovania a môže sa v jednotlivých domoch líšiť.
Rozpočítavanie nákladov za plnenia
Zákon v § 14b ods. 1 písm. j) hovorí, že o zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Ide o zásady tvorby, merania a rozpočítavania nákladov.
Prečítajte si tiež: Ako si vybrať ohrievač vody: tlakový alebo beztlakový?
Teplo: Jedinou službou, ktorej meranie a rozpočítavanie sa riadi presne stanovenými pravidlami, je teplo. V súčasnosti platí vyhláška Ministerstva hospodárstva SR č. 503/2022 Z. z., ktorá upravuje spôsob rozpočítavania nákladov na teplo na vykurovanie a ohrev teplej vody. Vyhláška sa vzťahuje na všetky bytové domy zásobované teplom z centralizovaných zdrojov tepla (CZT) aj na domy s vlastnými domovými kotolňami.
Ostatné služby: Pre ostatné služby, okrem spotreby vody a tepla, sa pri určovaní zásad tvorby a rozpočítavania najčastejšie používajú dva spôsoby:
- Rovnakým dielom na byt a nebytový priestor
- Na osoby
Dôvodom je často náročné zisťovanie počtu osôb dlhodobo sa zdržiavajúcich v domácnostiach.
Osvetlenie spoločných priestorov: Zahŕňa osvetlenie priestorov slúžiacich na užívanie všetkým vlastníkom (kočikárne, sušiarne, práčovne) a vonkajších častí domu (pred vstupom, kontajnerové stojiská). Ak sa v dome nachádzajú zariadenia prevádzkované inými spoločnosťami a napojené na elektrinu spoločných priestorov, elektrinu spotrebovanú týmito zariadeniami je potrebné refakturovať príslušným spoločnostiam.
Odvoz odpadu: V Bratislave vyrubuje miestnu daň za odpad magistrát, avšak výrub dane dostane správca na jeho IČO pre bytové domy, ktoré má v správe. To isté platí pre spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Prečítajte si tiež: Využitie tepelných čerpadiel
Žumpa/ČOV: Táto služba sa týka domov, kde nie je vybudovaná verejná kanalizácia. Mesačná hodnota služby sa môže odvíjať od objemu celkového množstva vody vtekajúcej do žumpy alebo cez ČOV. Náklady sa rozrátajú na jeden m3 spotrebovanej vody pre dom ako celok a touto cenou sa potom vynásobí spotreba vody jednotlivých domácností.
Výťahy: Náklady spojené s užívaním výťahov sa rozpočítavajú v domoch, ktoré výťahy majú. Patria sem paušálny poplatok pre správcu výťahu (zahŕňajúci povinné revízie) a náklady na elektrickú energiu. Vlastníci môžu rozhodnúť, že tí, ktorí bývajú na prízemí, nebudú túto službu platiť. K nákladom súvisiacim s výťahom patria aj povinné odborné obhliadky a revízie, ktoré je správca povinný zabezpečiť bez súhlasu vlastníkov.
Upratovanie spoločných priestorov: Môže byť zabezpečované svojpomocne vlastníkmi alebo zmluvne dohodnutou upratovacou firmou. Ak upratovanie zabezpečuje firma, je možné dohodnúť intervaly a rozsah úkonov.
Studená voda: Rozpočítavanie studenej vody neupravuje žiadny zákon ani vyhláška. Spôsob je obvykle dohodnutý v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve. Vyráta sa koeficient, ktorým sa vynásobí spotreba jednotlivých bytov. Pri určovaní spotreby a nákladov za vodu je dôležité určenie náhradných indikovaných údajov určených meradiel na studenú vodu v prípadoch poruchy vodomeru, neumožnenia odpočtu a pod.
Voda zo studní/Zrážková voda: V domoch, kde nie je verejný vodovod, je voda zabezpečovaná zo studní. Zrážková voda sa účtuje domom, pri ktorých je odvádzaná zo strechy do verejnej kanalizácie.
Prečítajte si tiež: Rozdiely medzi oceľovými a liatinovými kotlami
Poistenie bytového domu: Poistenie nie je povinné, ale obvykle sa vyžaduje pri čerpaní úveru. Zahŕňa poistenie proti živelným pohromám, požiaru, krížovej zodpovednosti a voči tretím osobám.
Deratizácia a dezinfekcia: Deratizácia spoločných priestorov a okolia bytového domu je proces likvidácie hlodavcov a zabezpečuje sa povinne na základe VZN obce alebo mesta. Dezinfekcia je likvidácia škodlivých článkonožcov.
Údržba zelene a príjazdovej komunikácie: Môže byť jednou zo služieb zabezpečovaných pre vlastníkov bytov, najmä v uzavretých areáloch s bytovými domami.
Strážna služba: Môže byť zabezpečovaná vo veľkých polyfunkčných bytových domoch.
Komíny: Komíny sú spoločnými zariadeniami domu a ich čistenie sa zabezpečuje v bytových domoch, ktoré ich majú. Vyžadujú povinné revízie v zmysle vyhlášky MV SR č. 401/2007 Z. z.
Spoločná televízna anténa (STA): Tam, kde sa ešte vyskytuje, sa vlastníkom rozpočítavajú náklady s ňou súvisiace.
Vyúčtovanie nákladov
Spoločenstvo aj správca sú povinní najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok, vrátane finančného hospodárenia domu a stavu spoločných častí a zariadení. Vlastníci majú právo požadovať ročné vyúčtovanie plnení a FPÚaO nezávisle od formy správy.
Neplatiči v bytovom dome
Neplatiči spôsobujú škodu ostatným vlastníkom bytov v dome, pretože SVB (spoločenstvo vlastníkov bytov) je povinné uhrádzať platby za teplo, vodu, energiu spoločných priestorov, výťah a pod. V prípadoch neplatičov zákon povoľuje použiť prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv na úhradu faktúr za plnenia.
Bytový zákon umožňuje zverejňovať zoznam vlastníkov, ktorí majú nedoplatky na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň 500 eur. Ide o silnú páku na dlžníkov. Klasickým postupom je najskôr dlžníka upozorniť a uložiť dodatočnú lehotu na zaplatenie a následne vec postúpiť na súdne konanie.
Zmeny v legislatíve
- Vyhláška č. 161/2019 Úradu pre normalizáciu, metrológiu a skúšobníctvo Slovenskej republiky: Stanovuje jednotný čas platnosti overenia bytových vodomerov na teplú aj studenú vodu, namontovaných po 1. auguste 2019, na päť rokov.
- Smernica Európskeho parlamentu a Rady 2018/2002/EÚ: Zavádza povinnosť, aby všetky novoinštalované meradlá a pomerové rozdeľovače tepla umožňovali diaľkový odpočet dát od 25. októbra 2020, pričom do roku 2027 už diaľkový odpočet musia mať všetky prístroje.
- Zákon č. 325/2024 Z. z.: Novelizuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s účinnosťou od 1. januára 2025. Novela umožňuje vlastníkom hlasovať aj prostredníctvom elektronických prostriedkov a ruší povinnú náležitosť plnej moci (príkaz na hlasovanie).
Kamerový systém v bytovom dome
Inštalácia kamerového systému v bytovom dome individuálnym vlastníkom "na vlastnú päsť" nie je v súlade so zákonom č. 182/1993 Z. z. Takáto situácia by mohla viesť k porušeniu princípov spracúvania osobných údajov, keďže relevantné účely spracúvania osobných údajov nemôže v podmienkach bytového domu legitímne dosiahnuť individuálny vlastník bytu, ale len spoločenstvo vlastníkov alebo správca bytového domu. Svoj súkromný priestor nahrávať môžete, ale vonkajšie a spoločné priestory nesmiete.
Spoločné priestory v bytovke
Spoločné priestory v bytovom dome nepatria nikomu jednotlivo, ale všetkým vlastníkom bytov spoločne. Spoločné časti domu zahŕňajú konštrukčné prvky nevyhnutné pre bezpečnosť budovy. Spoločné zariadenia domu predstavujú technologické vybavenie slúžiace celému domu. Príslušenstvo domu tvoria pomocné stavby umiestnené na priľahlom pozemku, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Všetky tieto priestory a zariadenia sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov v dome.
Práva a povinnosti vlastníkov
Práva:
- Právo užívať spoločné priestory v rozsahu obvyklom pre všetkých obyvateľov domu.
- Právo na informácie o všetkých záležitostiach týkajúcich sa spoločných priestorov.
- Právo spolurozhodovať o podstatných otázkach týkajúcich sa spoločných priestorov.
Povinnosti:
- Financovanie prevádzky a údržby (mesačné príspevky do FPÚO).
- Rešpektovanie práv ostatných spoluvlastníkov.
- Dodržiavanie ohlasovacej povinnosti pri akýchkoľvek zásahoch do spoločných priestorov.