Náklady na vykurovanie pri prenájme bytu: komplexný prehľad

Tento článok sa zaoberá problematikou nákladov na vykurovanie pri prenájme bytu, a to z pohľadu prenajímateľa aj nájomcu. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o tom, ako správne nastaviť zmluvné podmienky, aké výdavky je možné zahrnúť do daňových nákladov a ako postupovať pri rozpočítavaní a vyúčtovaní nákladov na energie.

Daňové aspekty prenájmu bytu a vykurovacie náklady

Ak prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, daňovník si môže uplatniť ako daňový výdavok len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Medzi tieto výdavky patria napríklad výdavky na energie, ostatné služby a zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby. Ďalej sú to úhrady vlastníka bytu za služby poskytované za výkon povinnej správy bytového domu a úhrady za výkon činnosti zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôže zahrnúť napríklad výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie prenajímanej nehnuteľnosti, ktoré sa považujú za výdavky na osobnú potrebu. Tieto výdavky si bude môcť daňovník uplatniť až v prípade, keď z predaja predmetnej nehnuteľnosti dosiahne zdaniteľný príjem.

Príklad z praxe

Daňovník s príjmami zo závislej činnosti prenajíma nehnuteľnosť a dosiahol príjem 3 200 eur. Za energie zaplatil 1 200 eur a nehnuteľnosť nemal zaradenú v obchodnom majetku. V tomto prípade podá daňovník daňové priznanie k dani z príjmov typu B, kde uvedie príjmy zo závislej činnosti a tiež príjmy z prenájmu. K príjmom z prenájmu si uplatní oslobodenie v sume 500 eur a do daňového priznania uvedie zdaniteľné príjmy z prenájmu v sume 2 700 eur. Nakoľko celkové príjmy z prenájmu daňovník znížil o oslobodené príjmy v sume 500 eur, musí v rovnakom pomere znížiť aj výdavky za uhradené energie.

Opravy a technické zhodnotenie

Ak vlastník nehnuteľnosti vykoná v súvislosti s dosahovaním príjmov z prenájmu opravu alebo technické zhodnotenie prenajímanej nehnuteľnosti, pričom nehnuteľnosť nemá vloženú vo svojom obchodnom majetku, sú takto vynaložené výdavky výdavkami na jeho osobnú potrebu. Tieto výdavky si bude môcť daňovník uplatniť až v prípade, keď z predaja predmetnej nehnuteľnosti dosiahne zdaniteľný príjem. Preukázateľne vynaložené výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie predávanej nehnuteľnosti si v takomto prípade daňovník uplatní ako výdavok na dosiahnutie príjmov z predaja nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Možnosti vykurovania olejom

Oznamovacia povinnosť a daňové náklady

Ak ste už registrovaný na daňovom úrade z dôvodu prenájmu bytu, nemusíte oznamovať skončenie prenájmu jedným nájomníkom a začiatok prenájmu druhým, ani už nemusíte predkladať nájomné zmluvy. Takisto nemusíte oznamovať prerušenie prenájmu, ak byt počas prerušenia nevyužívate na iné účely a nie je prenajatý z dôvodu hľadania nového nájomníka. Rozhodujúce je až vaše rozhodnutie ukončiť prenajímanie bytu. Do 15 dní od tohto rozhodnutia ste to povinný oznámiť daňovému úradu a zároveň ste povinný vrátiť osvedčenie o registrácii.

Základom dane z príjmu je vo vašom prípade rozdiel medzi príjmami a daňovými výdavkami. Daňovým výdavkom je výdavok na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov. Daňovým výdavkom nie je výdavok, ktorý nesúvisí s príjmom alebo ktorého vynaloženie nie je dostatočne preukázané. Okrem toho sú ešte v zákone o dani z príjmov uvedené výdavky, ktoré nie sú uznané za daňové (úplne alebo čiastočne).

Výdavky súvisiace s bytom

Medzi výdavky súvisiace s bytom, ktoré sa môžu uplatniť ako daňové náklady, patria:

• Elektrina
• Plyn
• Rozhlas a TV
• Tvorba fondu opráv
• Dozorovanie výťahov
• Poistenie domu
• Revízie (elektrina, plyn, hromozvody)
• Spotreba elektriny v spoločných priestoroch
• Prevádzkové náklady
• Správne náklady
• Teplo - vykurovanie
• Ohrev teplej vody
• Vodné a stočné - pitná voda
• Vodné a stočné - teplá voda
• Poplatok za starostlivosť o financie
• Odpočty, náklady na vyúčtovanie
• Prenájom PRN, spracovateľské vyúčtovanie ÚK
• Odmena zástupcovi vlastníkov
• Bankový poplatok pri úhrade inkasa a platby bytovému družstvu
• Daň z nehnuteľnosti za byt

Je dôležité vedieť, že na zahrnutie do základu dane je pritom u príjmov i u výdavkov rozhodujúci moment zaplatenia. Ak ukončíte prenájom jednému nájomcovi a do ďalšieho prenájmu inému nájomcovi uplynie nejaký čas, a nebudete byt používať na iný účel, tak aj výdavky za toto obdobie sú daňovými výdavkami, pretože sú nevyhnutne vynaložené na dosiahnutie nového príjmu. Vyúčtovanie vykonané správcom sa premietne do daňových výdavkov v čase jeho finančného vyrovnania.

Obchodný majetok

Obchodným majetkom je súhrn majetkových hodnôt, ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov podľa §6, ak o nich fyzická osoba s týmito príjmami účtuje alebo ich eviduje v evidencii podľa § 6 odsek 11. Závisí teda od vás, či byt zaradíte do obchodného majetku a budete si uplatňovať odpisy do daňových výdavkov.

Prečítajte si tiež: Moderné vykurovacie riešenia pre kúpeľne

V závislosti od spôsobu nadobudnutia majetku (kúpa, vlastná činnosť, dedenie, darovanie) je vstupnou cenou obstarávacia cena, suma vo výške vlastných nákladov alebo reprodukčná obstarávacia cena. Vo vašom prípade, ak sa rozhodnete byt zaradiť do obchodného majetku, je teda vstupnou cenou obstarávacia cena, pričom za roky nevyužívania bytu na prenájom sa odpisy neuplatňujú. V tomto prípade však treba mať na pamäti, že uplatnené odpisy môžu zvýšiť základ dane v prípade neskoršieho predaja bytu.

Za príjem z prenájmu sa považuje všetko, čo vám nájomca uhradí v súvislosti s nájmom. Zvyčajne pravidelné mesačné platby správcovi platí aj počas prenájmu vlastník a tieto náklady si uplatňuje u nájomcu. Príjem aj výdavok sú teda vyššie o tú istú hodnotu a základom dane je len čistý prenájom znížený o preukázané daňové výdavky.

Krátkodobý nájom bytu

Od roku 2014 je v platnosti nový Zákon o krátkodobom nájme bytu č. 98/2014 Z. z., ktorý výrazne vylepšil legislatívnu situáciu v SR pri krátkodobom (tržnom) prenajímaní bytov. Podstatné náležitosti Zmluvy o krátkodobom nájme bytu sú uvedené v § 3 Zákona. Patrí medzi ne aj určenie alebo spôsob určenia výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Podľa § 4 Zákona si majú zmluvné strany v rámci NZ okrem iného dohodnúť aj všetky otázky týkajúce sa výšky platieb, rozsahu a spôsobu výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, t. j. v praxi skrátene nazývané zálohy za energie. To, akým spôsobom si to zmluvné strany dohodnú, už ponecháva zákonodarca na nich.

Spôsoby úhrady energií

Existujú rôzne spôsoby, ako si prenajímateľ a nájomca môžu dohodnúť úhradu energií:

1. „Teplé nájomné“: Všetky náklady na energie sú už zahrnuté v „nájomnom“. Najčastejšie sa využíva pri prenájme kancelárií vo veľkých komerčných budovách, kde nie je prakticky možné robiť presné odpočty spotreby. Výhodou je, že nájomca vie presne koľko bude platiť a prenajímateľ nemusí robiť vyúčtovania, nevýhodou, že jedna alebo druhá strana na tom môže, vzhľadom na skutočnú spotrebu, ekonomicky prerobiť.
2. Nájomca platí energie sám: Nájomca uhrádza prenajímateľovi len čisté nájomné a všetky energie si platí nájomca sám (vo vlastnom mene a na vlastný účet), t. j. po uzatvorení NZ sa všetky energie prehlásia na nájomcu. Mesačné nájomné a energie sú rozdelené v NZ na dve položky, pričom energie platí nájomca prenajímateľovi (spoločne s nájomným) vo forme mesačných záloh a 1x ročne sú skutočné náklady na energie zo strany prenajímateľa nájomcovi vyúčtovávané. Výhody, resp. nevýhody sú presne opačné ako v prvom prípade.
3. Zálohové platby a vyúčtovanie: Energie platí prenajímateľ, nájomca mu počas nájmu uhrádza mesačné zálohy na energie a prenajímateľ vždy 1x ročne a po skončení nájmu skutočné náklady nájomcovi vyúčtuje. Nevyhnutnou podmienkou je, aby prenajímateľ spoločne s nájomcom, vždy na začiatku nájmu, k 31.12. kalendárneho roka a pri skočení nájmu, protokolárne zapísali stavy na meračoch energií.

Položky zahrnuté do vyúčtovania

V rámci tretieho spôsobu zostáva v praxi často nejasné a sporné, ktoré položky súvisiace s užívaním bytu je prenajímateľ oprávnený nájomcovi do vyúčtovania zahrnúť a ktoré nie. Niet pochýb o tom, že náklady na spotrebovaný plyn (varenie, kúrenie, ohrev TÚV) a elektrickú energiu pri užívaní bytu, sú nákladom nájomcu a tieto by mal prenajímateľ, ak má uzatvorenú zmluvu s ich dodávateľmi, preúčtovávať nájomcovi. Rovnako aj poplatky za internet, pevnú linku a káblovú televíziu dovedenú do bytu by mali byť nákladom nájomcu. Ak má zmluvu s poskytovateľom uzatvorenú prenajímateľ a chce tieto poplatky preúčtovávať nájomcovi, je nevyhnutné, aby táto skutočnosť ako aj orientačná výška poplatkov bola zo strany nájomcu odsúhlasená a uvedená v NZ.

Prečítajte si tiež: Vykurovanie plynom a zásobníkový ohrev

Ďalšia významná časť nákladov spojených s užívaním bytu je zahrnutá v už vyššie spomenutom zálohovom predpise od správcu. Po správnosti by však mali ísť na účet nájomcu len náklady súvisiace s užívaním bytu ako takým, t. j.: náklady na ústredné kúrenie a ohrev TÚV, vodné a stočné - vrátane dažďovej vody, výťah, osvetlenie spoločných priestorov v dome, upratovanie spoločných priestorov a údržba okolia bytového domu). Náklady, ktoré súvisia výlučne s vlastníctvom bytu, t. j. (1) poplatok za výkon správy, (2) poistenie bytového domu a najmä (3) fond opráv by sa nájomcovi preúčtovávať nemali. Nakoľko však súčet týchto troch položiek nie je bezvýznamná suma peňazí, odporúčam vlastníkom bytov, ktorí doteraz tieto položky preúčtovávali nájomcom a logicky nechcú znížiť svoje príjmy z prenájmu, aby ich zo záloh vypustili a radšej o túto sumu zvýšili samotné nájomné. Nájomcovi je totiž v zásade jedno, či platí prenajímateľovi 300 € nájomné plus 150 € zálohy na energie (vrátane nesprávne zahrnutého fondu opráv), alebo 350 € nájomné (v ktorom má prenajímateľ zahrnuté aj výdavky na fond opráv) plus 100 € zálohy na energie. V oboch prípadoch je to pre nájomcu 450 € mesačne.

Pracovňa v byte a daňové náklady

Ak podnikáte z bytu alebo domu, môžete si súvisiace náklady (energie, internet a pod.) uplatniť v daňových nákladoch. V zákone o dani z príjmov sa možnosť uplatniť si náklady súvisiace s domácou kanceláriou explicitne nenachádza. Daňovým nákladom je všetko, čo podnikateľ vynaložil na dosiahnutie svojich príjmov (základná definícia) a žiadne iné pravidlo zo zákona o dani z príjmov ho neobmedzuje či nezakazuje.

Spôsob výpočtu

Podstatným je teda spôsob, akým podnikateľ vyčísli celkové náklady bytu/domu a najmä stanoví podiel, ktorý zodpovedá jeho podnikaniu či domácej kancelárii a ktorý si zahrnie do daňových nákladov. Najprirodzenejším kritériom pre vyčíslenie pomeru je výmera - teda výmera domácej kancelárie a jej podiel na celkovej výmere/bytu domu.

Alternatívy

Ak má podnikateľ dva pracovné priestory (kanceláriu a domácu pracovňu), každý jeden podnikateľský priestor v SR musí byť schválený “hygienou”, tj regionálnym úradom verejného zdravotníctva. A teda aj domáca pracovňa. Častým názorom z praxe je, pre časť bytu či domu používaný na podnikanie je potrebné zmeniť jeho účel užívania - z pôvodného účelu “bývanie” na “podnikanie”. A to na stavebnom úrade - žiadosťou a papierovaním.

Eseročky a náklady na bývanie

Pozor: rozdeliť si náklady, ktoré platí Jožko Šikovný ako fyzická osoba za vlastný byt či dom a časť z nich si započítať medzi daňové môže len Jožko-fyzická osoba. Teda dostanú sa do nákladov jeho ako živnostníka, autora či inej SZČO (právnik, finančný sprostredkovateľ a pod.). Ak Jožko prejde na podnikanie formou vlastnej eseročky - v ktorej bude spoločníkom - tak eseročka ako samostatný subjekt nemôže len tak zahrnúť do svojich nákladov časť Jožkových nákladov.

Postup zahrnutia nákladov súvisiacich s bytovou kanceláriou - či dokonca sídlom firmy v byte či dome - je o niekoľko stupňov zložitejší. Spoločník ako majiteľ nehnuteľnosti prenajme jej časť (prípadne celú) “svojej” eseročke. Týmto spôsobom dostane náklady súvisiace s bytom/domom jej spoločníka do daňových nákladov eseročky. Resp. zároveň si môže spoločník nejaké tie peniaze legálne vybrať bez platenia odvodov. Z príjmov prenajímateľa sa totiž neplatia odvody (áno, ide o pasívne príjmy).

Zdaňovanie a evidencia

Zdaňovaným príjmom prenajímateľa je samozrejme nájomné, ktoré mu na základe dohody (tj písomnej zmluvy) zaplatí každý mesiac eseročka. Výdavky si však prenajímateľ môže uplatniť iba skutočné, žiaden paušál. To, aké daňové výdavky si prenajímateľ môže uplatniť, závisí od jeho rozhodnutia zahrnúť prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku. V prípade, ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, môže si uplatniť všetky výdavky vrátane odpisov majetku a prípadného technického zhodnotenia (teda dostane do nich sumu bytu) či poistenia a dane z nehnuteľnosti, v prípade nezaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku si uplatní iba bežné výdavky spojené s prevádzkou nehnuteľnosti (napr. energie, fond opráv, upratovanie). Rozhodnutie “obchodný vs. pre lepšiu dôkaznosť je ideálne prenajať len konkrétnu výmeru nehnuteľnosti, ktoré vie firma ako domácu pracovňu či sídlo firmy dokázať. Tým pádom je však podľa prenajímanej výmery potrebné aj krátiť príslušné daňové výdavky, prípadne niektoré výdavky si neuplatniť vôbec (napr. voda).

Z príjmov z prenájmu je oslobodených 500 EUR ročne. Prenajímateľ teda zdaňuje len rozdiel medzi celkovým zinkasovaným ročným nájomným a sumou 500 EUR. Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti neplatí prenajímateľ odvody. Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve, musia si príjmy a výdavky prenajímateľa rozdeliť a podať 2 daňové priznania ako prenajímatelia (a áno, obaja sa na daňovom úrade musia po uzatvorení zmluvy registrovať).

Technické zhodnotenie a opravy nehnuteľnosti - ideálne je, ak idú opravy a rekonštrukcie z prostriedkov a do nákladov prenajímateľa. Daň z nehnuteľnosti - pokiaľ sa nehnuteľnosť používa na iný účel ako na bývanie, na účely dane z nehnuteľnosti ide o nebytový priestor. Vzťah Jožko prenajímateľ vs. Jožkova eseročka podlieha transferovému oceňovaniu. Platenie nájomného by malo byť radšej pravidelné, tj každý mesiac - ak sa totiž niektoré platby omeškajú a neskôr zaplatí nájomca (SRO) prenajímateľovi (FO) väčšiu sumu naraz, prenajímateľ si môže uplatniť odpisy iba do výšky svojich časovo rozlíšených príjmov pripadajúcich na daný rok. Rovnako je dobré nastaviť platenie nájomného “za” daný mesiac hneď počas tohto mesiaca, nie expost. A dodržiavať to. Pre jednoduchosť odporúčame energie platiť priamo prenajímateľovi v cene nájomného.

Alternatívne riešenia

• Eseročke (resp. SZČO) si nemusí len prenajímať, ale môžu si ju aj celú kúpiť, prípadne vystavať vo vlastnej réžii. A teda pomerne veľkú investovanú sumu - prípadne jej časť - si môže uplatniť v daňových nákladoch vo forme odpisov.
• Je vhodné rozlišovať, či nehnuteľnosť bude slúžiť celá na podnikanie, alebo aj pre bývanie.
• V oboch prípadoch odporúčame pre nehnuteľnosť zriadiť samostatnú sro, ktorá ju bude vlastniť.
• Ak nehnuteľnosť je pod samostatnou sro, tá ho prenajíma firme, ktorá v nej pôsobí, prípadne aj fyzickým osobám, ktoré v ňom bývajú. Tu treba zvážiť, aká časť plochy sa prenajíma pre podnikanie a aká časť pre bývanie. Všeobecne, ak väčšia časť plochy je pre podnikanie, nehnuteľnosť sa klasifikuje ako nebytový priestor. Ak väčšia časť plochy je pre bývanie, priestor sa klasifikuje ako bytový. Dôsledkom môžu byť ceny energií, daň z nehnuteľnosti, povinnosti týkajúce sa nebytových priestorov a pod. V prípade, ak sa jedná napr. o byt, je vhodné, aby sro, ktorá ho vlastní, mala nájomnú zmluvu s podnikateľským subjektom, ale aj s fyzickými osobami.
• Sro, ktorá nehnuteľnosť vlastní, si môže v nákladoch uplatniť okrem odpisov a energií mnoho ďalších nákladov.
• Samozrejme, na takúto nehnuteľnosť sa nevzťahuje oslobodenie pri predaji po 5 rokoch. Pri predaji sro zdaňuje zisk, ktorý je rozdielom medzi predajnou cenou a zostatkovou cenou nehnuteľnosti (t.j. ešte neodpísanou časťou).

Príjmy a výdavky pri prenájme bytu

Príjmom pri prenájme nehnuteľnosti (bytu) je nájomné, ktoré možno dohodou rozdeliť na dve zložky, a to:

• odmenu prenajímateľovi za prenechanie nehnuteľnosti do nájmu,
• úhradu nákladov spojených s užívaním nehnuteľnosti (bytu), nazývaná tiež úhrada za energie a ostatné služby.

Štandardnou je situácia, kedy prenajímateľ uhrádza energie a ostatné služby jednotlivým dodávateľom z platieb prijatých od nájomcu. V tomto prípade predstavujú pre prenajímateľa platby prijaté od nájomcu peňažný príjem, ktorý súvisí s prenájmom nehnuteľnosti (bytu), a platby vykonané v prospech jednotlivých dodávateľov daňový výdavok.

Dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom

Prenajímateľ a nájomca sa môžu dohodnúť, že:

• úhradu za energie a ostatné služby bude platiť priamo nájomca jednotlivým dodávateľom, pričom ako odberateľ energií a ostatných služieb vystupuje prenajímateľ,
• dodanie energií a ostatných služieb si zabezpečí priamo nájomca.

Situácia, kedy úhrady výdavkov platí za prenajímateľa iná osoba - nájomca, spôsobuje u prenajímateľa vznik nepeňažného príjmu. U prenajímateľa tento nepeňažný príjem zároveň predstavuje daňový výdavok. Ak nájomca jednotlivým dodávateľom energií a ostatných služieb platí za spotrebu, tieto platby nespôsobujú u prenajímateľa vznik príjmov súvisiacich s prenájmom nehnuteľnosti.

Nedoplatky a preplatky

Platby za energie sa vykonávajú spravidla preddavkovo. Na základe vyúčtovania podľa skutočnej spotreby jednotlivých energií (napr. elektrina, voda, teplo, plyn) môže vzniknúť prenajímateľovi nedoplatok alebo preplatok. Prenajímateľ sa môže s nájomcom dohodnúť, že prípadný rozdiel, ktorý vznikne z výsledku vyúčtovania, bude nájomca povinný prenajímateľovi uhradiť (vznikne nedoplatok) alebo bude nájomcovi vrátený (vznikne preplatok). Platba od nájomcu v súvislosti so vzniknutým nedoplatkom je príjem prenajímateľa, ktorý súvisí s prenájmom nehnuteľnosti (bytu). Platba nájomcovi v súvislosti so vzniknutým preplatkom je výdavok prenajímateľa, ktorý súvisí s prenájmom nehnuteľnosti (bytu).

Ostatné služby

Platby za ostatné služby sú najmä platby za:

• internet,
• televíziu,
• koncesionárske poplatky,
• platby za služby na prevádzku bytu správcovi (napr. starostlivosť o výťahy, odvoz odpadu, odvod odpadovej vody, starostlivosť o upratovanie a osvetlenie).

Príjmom prenajímateľa je platba nájomcu vo forme zálohy (resp. zábezpeky) za porušenie povinností podľa nájomnej zmluvy, ako aj platby od nájomcu za porušenie povinností dohodnutých v nájomnej zmluve, na ktoré sa záloha nevzťahuje alebo ich nepokrýva v celom rozsahu, napríklad úroky z omeškania pri oneskorenej platbe alebo pokuta za porušenie dohodnutých podmienok užívania nehnuteľnosti (zákaz fajčenia a chovu zvierat, zákaz vykonania stavebných úprav, porušenie povinnosti udržiavať poriadok a pod.).

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Na uplatňovanie výdavkov súvisiacich s prenájmom nehnuteľnosti má zásadný vplyv zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku. Nehnuteľnosť je zaradená do obchodného majetku od okamihu, kedy:

• sa o nej prvýkrát účtuje v účtovníctve alebo
• je evidovaná v daňovej evidencii.

Pri nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku možno okrem výdavkov spomenutých vyššie (platby za energie a ostatné služby) uplatniť napríklad aj tieto výdavky:

• odmena advokátovi za vypracovanie nájomnej zmluvy,
• odmena (provízia) realitnej kancelárií za sprostredkovanie prenájmu,
• vrátenie zálohy (resp. zábezpeky).

Výdavky, ktoré možno uplatniť v súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti (bytu) zaradenej do obchodného majetku naviac v porovnaní s prenájmom nehnuteľnosti (bytu) nezaradenej do obchodného majetku sú:

• daň z nehnuteľností,
• úroky z úveru (hypotéky) na obstaranie nehnuteľnosti,
• platby na údržbu nehnuteľnosti (napr. do fondu údržby, z ktorého sa financujú opravy, rekonštrukcie, modernizácia),
• odpisy,
• výdavky na opravy a udržiavanie (napr. opravy v byte v bytovom dome),
• výdavky na technické zhodnotenie (napr. rekonštrukcia bytu v bytovom dome),
• poistné pri poistenej nehnuteľnosti,
• nákup zariadenia (napr. nábytok) a elektroniky (napr. spotrebiče).

Nepeňažný príjem

Pre prenajímateľa je nepeňažným príjmom aj technické zhodnotenie vykonané nájomcom (vo výške výdavkov vynaložených nájomcom) v zdaňovacom období, v ktorom:

• bolo technické zhodnotenie uvedené do užívania, ak o hodnotu technického zhodnotenia prenajímateľ zvýšil vstupnú (resp. zostatkovú) cenu prenajímanej nehnuteľnosti,
• došlo k skončeniu nájomnej zmluvy - v tomto prípade sa nepeňažný príjem určí vo výške zostatkovej ceny, ktorú by malo technické zhodnotenie pri použití rovnomerného odpisovania.

Zároveň musia byť splnené aj tieto podmienky:

• technické zhodnotenie bolo vykonané nad rámec povinností nájomcu podľa nájomnej zmluvy,
• prenajímateľ dal na vykonanie technického zhodnotenia písomný súhlas,
• prenajímateľ nájomcovi neuhradil výdavky vynaložené na technické zhodnotenie.

Pri prenájme nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM) si manželia príjmy a výdavky musia deliť.

Daňové priznanie a výpočet dane

Ako prenajímateľ bytu si svoje daňové povinnosti splníte podaním daňového priznania do konca marca po skončení zdaňovacieho obdobia, prípadne si môžete zaslaním Oznámenia daňovníka o predĺžení lehoty na podanie daňového priznania predĺžiť lehotu do konca júna. Oznámenie sa podáva daňovému úradu osobne, poštou alebo elektronicky, pokiaľ máte vybavenú elektronickú komunikáciu s daňovými úradom.

Na výpočet dane z príjmu nehnuteľnosti potrebujete poznať skutočnú výšku svojich príjmov a skutočnú výšku svojich výdavkov. Na evidovanie skutočných príjmov a skutočných výdavkov je vhodné viesť daňovú evidenciu, ale môžete sa rozhodnúť aj pre jednoduché alebo podvojné účtovníctvo.

Nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku jednoduchým vyhlásením, že od daného dátumu sa nehnuteľnosť zaraďuje do obchodného majetku, vypočítate si odpisy, ktoré si uplatníte v daňových výdavkoch. Je potrebné počítať s tým, že ak predáte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku skôr, než 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, platíte daň z príjmu.

Pokiaľ nemáte príjmy z príležitostných činností, môžete si uplatniť daňovú úľavu 500€ z príjmov. Túto daňovú úľavu si môžete uplatniť iba raz za dané zdaňovacie obdobie. Následne musíte rovnakým pomerom znížiť aj skutočné výdavky.

Všeobecne platí, že daňové priznanie musíte podať, pokiaľ vaše zdaniteľné príjmy presiahli polovicu výšky nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka. Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v riadku 11 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2. Nezabudnite vyplniť ani niektoré údaje v tabuľke č. 1a.

Sadzba dane pre príjmy z prenájmu nehnuteľnosti je 19% z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176,8-násobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného roka, pričom následne sa z presahujúcej časti základu dane platí už 25 % daň z príjmov.

Prenájom cez Airbnb a ubytovacie služby

Pokiaľ prenajímate byt cez Airbnb a podobné servery, nejde o prenájom, ale o poskytovanie ubytovacej služby. Je to podnikanie a mali by ste mať na túto činnosť živnostenský list. V takom prípade si budete môcť uplatniť paušálne výdavky 60%, maximálne 20 000€.

tags: #prenajom #vykurovanie #v #byte