Tento článok sa zaoberá problematikou ochrany nájomníkov v kontexte legislatívnych zmien týkajúcich sa vykurovania, najmä s ohľadom na nové predpisy EÚ a návrhy zákonov zameraných na ekologickejšie vykurovacie systémy. Článok tiež stručne rozoberá práva a povinnosti vlastníkov a nájomníkov bytov a nebytových priestorov v bytových domoch, ako aj možnosti kontroly správcovských spoločností.
Práva a povinnosti vlastníkov a nájomníkov
Domový poriadok upravuje vzájomné vzťahy medzi užívateľmi, vlastníkmi, prenajímateľmi, nájomcami a správcom domu pri užívaní bytov a nebytových priestorov. Upravuje tiež spôsob zabezpečenia poriadku, pokoja a čistoty v dome a jeho okolí, ako aj spôsob užívania spoločných priestorov a spoločných zariadení domu. Základné práva a povinnosti vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome upravuje Občiansky zákonník, zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a zákon č. 116/1990 Zb.
Užívateľ bytu alebo nebytového priestoru je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám, jeho spolubývajúci, prípadne jeho návštevník. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru môže v dome vykonávať úpravy, len ak sú v súlade s platnými právnymi predpismi, konkrétne so zákonom č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov a vyhláškou Ministerstva životného prostredia SR č. 453/2000 Z. z.
Stavebné povolenie sa vyžaduje pri zmene stavby, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách. O zámere uskutočniť stavebné úpravy alebo udržiavacie práce v byte alebo v nebytovom priestore, so žiadosťou o stanovisko k vplyvu týchto úprav a prác, najmä na vzhľad a stabilitu domu a k potrebe vyžiadať stavebné povolenie alebo ohlásiť práce stavebnému úradu, je vlastník bytu povinný písomne informovať správcu.
Nočný kľud je stanovený od 22.00 do 6.00 hod. nasledujúceho dňa. V tomto čase nie je povolené vykonávať akúkoľvek činnosť, ktorá by spôsobovala nadmerný hluk. Užívatelia bytov a nebytových priestorov sú povinní, ak nie je dohodnuté inak, uzamykať vchod do domu od 22.00 hod. do 6.00 hod.
Prečítajte si tiež: Klimatizácia pre byty Nitra
Odpadové hospodárstvo a označovanie priestorov
Užívateľ bytu alebo nebytového priestoru je povinný zhromažďovať a triediť komunálny odpad a jeho jednotlivé zložky ukladaním do vyhradených kontajnerov, zberných nádob. Nesmie znemožniť prístup k nim iným užívateľom, ukladať do zberných nádob a kontajnerov na zmesový komunálny odpad horúci popol, uhynuté zvieratá, horľavý, výbušný odpad a odpad, ktorý by svojím zložením ohrozil zdravie zamestnancov TS, a. s. Ďalej je povinný označiť ním užívaný byt alebo nebytový priestor, ich príslušenstvo a poštovú schránku svojím menom.
Domáce zvieratá
Vlastníci domácich zvierat sú povinní dbať na to, aby zvieratá nespôsobovali hygienické nedostatky alebo nečistotu v dome a jeho okolí. Musia zabezpečiť, aby zvieratá nespôsobovali škody, neobťažovali ostatných užívateľov domu, najmä zavýjaním, brechaním alebo iným spôsobom.
Sankcie za porušenie domového poriadku
Za porušenie povinností ustanovených domovým poriadkom je správca bytového domu na návrh zástupcu vlastníkov alebo niektorého z vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorý disponuje dôkazom o porušení tejto povinnosti, oprávnený ukladať vlastníkom finančné sankcie. Prvé, preukázané porušenie domového poriadku bude riešené cestou ústneho dohovoru zo strany správcu za účasti osoby, ktorá zaslala správcovi návrh. Druhé, opakované a preukázané resp. pokračujúce porušenie domového poriadku (v tej istej veci) bude riešené cestou písomnej výzvy. Tretie, opakované a preukázané resp. Rozhodnutie správcu o uložení sankcie musí byť odôvodnené a doručené vlastníkovi do vlastných rúk. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru, ktorý s uložením sankcie alebo jej výškou nesúhlasí, má právo na podanie žiadosti o prehodnotenie uloženej sankcie.
Legislatívne zmeny v oblasti vykurovania a ochrany životného prostredia
Európska únia prijala nové pravidlá pre hospodárnosť budov, ktoré majú pomôcť štrukturálne zvýšiť energetickú hospodárnosť budov, s osobitným zameraním na budovy s najhoršou hospodárnosťou. Budovy zodpovedajú za 40 % konečnej spotreby energie v Únii a 36 % emisií skleníkových plynov súvisiacich s energetikou, pričom 75 % budov v Únii je stále energeticky neefektívnych.
Zemný plyn zohráva najväčšiu úlohu pri vykurovaní budov - predstavuje približne 42 % energie spotrebovanej na vykurovanie priestorov v sektore bývania. Kotly spaľujúce fosílne palivá, vrátane tých na zemný plyn, sa majú postupne vyradiť. Od 1. januára 2025 nebudú povolené dotácie na montáž samostatných kotlov na fosílne palivá.
Prečítajte si tiež: Koľko stojí nová kúpeľňa?
Každý členský štát má prijať vlastnú národnú trajektóriu na zníženie priemernej spotreby primárnej energie bytových budov o 16 % do roku 2030 a o 20 až 22 % do roku 2035. Revidovaná smernica zavedie pre nové budovy nulové emisie ako normu. Podľa dohody musia mať všetky nové bytové a nebytové budovy nulové emisie z fosílnych palív na mieste: od 1. januára 2028 to bude platiť pre budovy vo verejnom vlastníctve a od 1. januára 2030 pre všetky budovy. Členské štáty budú musieť takisto zabezpečiť, aby boli nové budovy pripravené na solárnu energiu, čo znamená, že musia byť uspôsobené na montáž strešnej fotovoltiky alebo termických kolektorov.
V Nemecku sa pripravuje návrh zákona, podľa ktorého by mal byť od roku 2024 každý nový vykurovací systém poháňaný aspoň zo 65 percent zelenou energiou.
Kontrola správcu bytového domu
Vlastníci bytov a nebytových priestorov majú právo kontrolovať činnosť správcu bytového domu. V zmysle § 8 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, je správcom právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá vykonáva činnosti správy a údržby bytového fondu. Pokiaľ správca svoje povinnosti neplní, majú vlastníci právo vypovedať zmluvu.
Ak správca nezvolá schôdzu vlastníkov do 15 dní od doručenia žiadosti, právo zvolať schôdzu má štvrtina vlastníkov bytov. Pri spoločenstvách vlastníkov bytov vykonáva kontrolnú právomoc rada spoločenstva.
Vlastníci majú právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Ak im správca neumožní do dokladov nahliadať, môžu si toto právo vymáhať aj tzv. určovacou žalobou.
Prečítajte si tiež: Projektová Dokumentácia pre Rekuperáciu
V prípade nejasností vo vyúčtovaní nákladov spojených s užívaním bytu, je odporúčané podať reklamáciu vyúčtovania v lehote uvedenej vo vyúčtovaní (spravidla do 30 dní). Ak správca reklamáciu nevybaví k spokojnosti vlastníka, je možné podať podnet na prešetrenie na Slovenskú obchodnú inšpekciu alebo na Národný inšpektorát práce.
Správca nie je oprávnený žiadať od vlastníkov bytov ako prenajímateľov informácie o výške nájmu a úhradách za služby spojené s užívaním bytu, a rovnako túto informáciu nie je oprávnený žiadať ani od samotných nájomcov bytov.