Článok sa zaoberá problematikou zmeny vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v priebehu roka a s tým súvisiacim vyúčtovaním za vykurovanie a povinnosťami, ktoré z toho vyplývajú. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad práv a povinností, ktoré majú predávajúci, kupujúci a správca bytového domu v takýchto situáciách.
Práva a povinnosti vlastníka bytu
Vlastníctvo bytu prináša so sebou nielen práva, ale aj povinnosti. V zmysle Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z., má vlastník právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie. Toto právo je zakotvené v § 11 ods. 6 a § 9 ods. 5 písm. d) uvedeného zákona.
Právo na informácie o hospodárení
Vlastník má právo na informácie týkajúce sa financií spoločenstva. Ak má vlastník podozrenie z nesprávneho hospodárenia, mal by písomne požiadať predsedu spoločenstva o nahliadnutie do dokladov. Ak predseda nereaguje, môže sa obrátiť na radu spoločenstva, ak existuje. V krajnom prípade je možné podať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu, hoci táto inštitúcia sa nemusí problémom zaoberať, keďže ide o správu vlastného majetku.
Povinnosti pri zmene vlastníctva
Pri predaji bytu je dôležité, aby pôvodný aj nový vlastník splnili svoje povinnosti voči správcovi bytového domu. Nový vlastník by sa mal ohlásiť správcovi a požiadať o zaslanie zmluvy o výkone správy s predpisom mesačných výdavkov. Nadobudnutím vlastníctva k bytu automaticky pristupuje k zmluve o výkone správy.
Vyúčtovanie za vykurovanie pri zmene majiteľa
Zmena majiteľa počas roka komplikuje proces vyúčtovania za vykurovanie. Je potrebné určiť, kto je zodpovedný za akú časť spotreby tepla a ako sa rozdelia náklady.
Prečítajte si tiež: Vplyv Vybitia na Hmotnosť Batérie
Určenie zodpovednosti
V prípade, že dôjde k zmene vlastníka počas roka, je nevyhnutné vykonať odpočet meračov (voda, elektrina, plyn, radiátory) pri prevzatí bytu. Tento odpočet slúži ako podklad pre rozdelenie nákladov medzi pôvodného a nového vlastníka.
Spôsoby rozdelenia nákladov
Existujú rôzne spôsoby, ako rozdeliť náklady za vykurovanie pri zmene vlastníka:
- Dohoda: Najjednoduchším spôsobom je dohoda medzi predávajúcim a kupujúcim. Môžu sa dohodnúť na pomernom rozdelení nákladov podľa počtu dní, kedy byt vlastnili, alebo na inom spravodlivom spôsobe.
- Vyúčtovanie správcom: Správca bytového domu môže vykonať vyúčtovanie za obdobie, kedy byt vlastnil pôvodný vlastník, a za obdobie, kedy ho vlastnil nový vlastník. Toto vyžaduje presné odpočty meračov a transparentné rozdelenie nákladov.
- Zákonné ustanovenia: Ak sa predávajúci a kupujúci nedohodnú, je potrebné riadiť sa zákonnými ustanoveniami a zmluvou o výkone správy.
Príklad z praxe
Predstavme si situáciu, že pán A predal byt pánovi B k 30. júnu. Ročné vyúčtovanie za vykurovanie príde v máji nasledujúceho roka. Ako sa rozdelia náklady?
- Odpočet meračov: Pri predaji bytu sa vykoná odpočet meračov.
- Výpočet spotreby: Správca zistí celkovú spotrebu tepla za rok a rozdelí ju na dve obdobia: od 1. januára do 30. júna (pán A) a od 1. júla do 31. decembra (pán B).
- Rozdelenie nákladov: Náklady sa rozdelia podľa spotreby v jednotlivých obdobiach. Ak sa pán A a pán B dohodnú inak, správca to zohľadní.
Povinnosti správcu bytového domu
Správca bytového domu má kľúčovú úlohu pri vyúčtovaní nákladov za vykurovanie a pri riešení sporov medzi vlastníkmi.
Povinnosti voči vlastníkom
V zmysle § 8a ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu.
Prečítajte si tiež: Balzamovanie a chladenie pri kremácii
Riešenie sporov
Ak vzniknú spory medzi vlastníkmi, správca by mal byť neutrálny a snažiť sa o ich zmierlivé vyriešenie. Ak sa spor nepodarí vyriešiť dohodou, je potrebné obrátiť sa na súd.
Zmena správcu bytového domu
Ak sú vlastníci nespokojní s výkonom správy, majú právo zmeniť správcu. Zmenu správcu upravuje Bytový zákon.
Postup pri zmene správcu
- Výpoveď zmluvy: Vlastníci musia vypovedať zmluvu o výkone správy na schôdzi vlastníkov.
- Výpovedná lehota: Výpovedná lehota je tri mesiace, ak v zmluve nie je dohodnutá iná lehota.
- Výber nového správcu: Počas výpovednej lehoty si vlastníci zvolia nového správcu alebo založia spoločenstvo vlastníkov.
- Odovzdanie dokumentov: Pôvodný správca je povinný predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti a odovzdať všetky písomné materiály súvisiace so správou domu, vrátane vyúčtovania použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia.
Dôvody na zmenu správcu
Dôvodom na zmenu správcu môže byť opakované zlyhávanie v plnení správcovských povinností, nesprávne hospodárenie, alebo nespokojnosť s kvalitou poskytovaných služieb.
Riešenie problémov s nedoplatkami a preplatkami
Problémy s nedoplatkami a preplatkami sú častým javom pri vyúčtovaní za energie. Je dôležité vedieť, ako postupovať v takýchto situáciách.
Nedoplatky
Ak vznikne nedoplatok, prenajímateľ by mal predložiť originál dokladu o tomto nedoplatku resp. jeho kópiu, nie len výsledok vyúčtovania od dodávateľa médií. V zmysle § 139 ods.1 Občianskeho zákonníka sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. Ak ste súdom zaviazaný uhradiť dlh spoločne a nerozdielne, potom ho musíte uhradiť buď Vy, alebo Váš brat. Ak uhradíte celý dlh, potom máte nárok od druhého spoluvlastníka žiadať, aby Vám vrátil, čo ste namiesto neho plnili.
Prečítajte si tiež: Ako rozumieť vyúčtovaniu
Preplatky
Ak vznikne preplatok, prenajímateľ na preplatok nemá právny nárok, nakoľko Vy ste byt užívali a aj platili za jednotlivé dodávky médií a ostatné služby. Ak si tieto v celosti ponechá prenajímateľ, ide na jeho strane o bezdôvodné obohatenie v zmysle ust. § 451 Obč.