Kúpa stavebného pozemku je významný krok, ktorý so sebou prináša množstvo otázok a povinností. Často sa stáva, že realita prináša nečakané prekvapenia, ako napríklad existenciu inžinierskych sietí, o ktorých neboli kupujúci vopred informovaní. Tento článok sa zameriava na situáciu, keď sa na pozemku určenom na stavbu rodinného domu nachádza kanalizačné potrubie, a analyzuje práva a povinnosti vlastníka pozemku v tejto súvislosti.
Zistenie existencie kanalizačného potrubia na pozemku
Pri kúpe pozemku je dôležité dôkladne preveriť jeho stav a existenciu prípadných ťarch alebo obmedzení. V prípade, že sa na pozemku nachádza kanalizačné potrubie, ktoré nebolo zaznačené v katastri nehnuteľností alebo o ňom predávajúci neinformoval, môže to pre kupujúceho predstavovať komplikáciu.
Povinnosti predávajúceho
Podľa ustanovení Občianskeho zákonníka je predávajúci povinný kupujúceho upozorniť na všetky vady nehnuteľnosti, o ktorých vie. Ak predávajúci o existencii kanalizačného potrubia vedel a neupozornil na to kupujúceho, môže kupujúci uplatniť právo na zľavu z kúpnej ceny alebo odstúpiť od zmluvy. Dôležité je uplatniť tieto nároky bez zbytočného odkladu po zistení vady.
Overenie informácií
Pre zistenie, či predávajúci vedel o existencii potrubia, je potrebné zistiť, ako dlho nehnuteľnosť vlastnil a kedy bola kanalizácia vybudovaná. Informácie o výstavbe bytového domu a kanalizačného potrubia je možné získať na miestnom úrade alebo u správcu bytového domu.
Zodpovednosť za opravy a údržbu kanalizačného potrubia
Častou obavou vlastníkov pozemkov, cez ktoré vedie kanalizačné potrubie, je zodpovednosť za prípadné opravy a údržbu. Podľa zákona č. 442/2002 Z.z. o verejných vodovodoch a verejných kanalizáciách, zodpovednosť za riadnu a pravidelnú údržbu verejného vodovodu a kanalizácie nesie prevádzkovateľ verejného vodovodu a kanalizácie.
Prečítajte si tiež: Plastový komín vs. murovaný
Práva a povinnosti prevádzkovateľa
Prevádzkovateľ je oprávnený v nevyhnutnej miere vstupovať na cudzie pozemky v súvislosti s projektovaním, zriaďovaním, rekonštrukciou, modernizáciou, prevádzkovaním alebo na účely opráv a údržby kanalizácie. Zároveň je povinný vykonávať riadnu a pravidelnú údržbu, vrátane odstraňovania porastov ohrozujúcich bezpečnosť a spoľahlivosť prevádzky.
Povinnosti vlastníka pozemku
Vlastník pozemku nie je povinný znášať náklady na opravy a údržbu kanalizačného potrubia, a ani mu táto povinnosť nemôže byť uložená. Vlastník pozemku má právo zistiť u prevádzkovateľa vodovodu a kanalizácie, kade presne vedú potrubia a čo je potrebné z jeho strany dodržiavať.
Zistenie trasy kanalizačného potrubia
Pre vlastný pokoj a predišnutie problémov pri stavbe domu je dôležité zistiť presnú trasu kanalizačného potrubia na pozemku.
Kontaktovanie prevádzkovateľa
V prvom rade je potrebné kontaktovať prevádzkovateľa vodovodu a kanalizácie a požiadať o informácie o trase potrubia. Prevádzkovateľ by mal mať k dispozícii mapy a plány, na ktorých je trasa potrubia zakreslená.
Historické záznamy
Aj pred 40 rokmi platilo, že správca vodovodu a kanalizácie je povinný vyznačiť podzemné vedenie verejného vodovodu a verejnej kanalizácie podľa skutočného vyhotovenia stavby graficky na mapách. Správca verejného vodovodu bol oprávnený umiestniť na budovách, plotoch, ohradách, pozemkoch a pod. orientačné označenia vodovodov a kanalizácií.
Prečítajte si tiež: Kompletný prehľad dotácií na biomasu
Vecné bremeno a jeho zriadenie
V prípade, že kanalizačné potrubie prechádza cez pozemok, môže byť zriadené vecné bremeno. Vecné bremeno obmedzuje vlastníka pozemku v prospech iného (v tomto prípade prevádzkovateľa kanalizácie) v užívaní jeho nehnuteľnosti.
Zriadenie vecného bremena
Vecné bremeno sa zriaďuje na základe zmluvy medzi vlastníkom pozemku a prevádzkovateľom kanalizácie. V zmluve sa upravujú práva a povinnosti oboch strán, ako aj výška náhrady pre vlastníka pozemku za obmedzenie užívania jeho nehnuteľnosti. Zmluva o zriadení vecného bremena musí byť písomná a zapísaná do katastra nehnuteľností.
Náhrada za vecné bremeno
Vlastník pozemku má právo na primeranú náhradu za zriadenie vecného bremena. Výška náhrady sa určuje dohodou, pričom sa zohľadňuje rozsah obmedzenia užívania pozemku. Ak sa strany nedohodnú, výšku náhrady určí súd.
Práva a povinnosti vyplývajúce z vecného bremena
Vecné bremeno oprávňuje prevádzkovateľa kanalizácie na vstup na pozemok za účelom údržby a opráv potrubia. Vlastník pozemku je povinný strpieť tieto zásahy a nesmie vykonávať činnosti, ktoré by mohli ohroziť prevádzku kanalizácie.
Alternatívy ku kanalizačnej prípojke: Žumpa a ČOV
V prípade, že pripojenie na verejnú kanalizáciu nie je možné alebo je príliš nákladné, existujú alternatívne riešenia, ako napríklad žumpa alebo čistička odpadových vôd (ČOV).
Prečítajte si tiež: Sprievodca inštaláciou sprchového žľabu
Žumpa
Žumpa je vodotesná nádrž, v ktorej sa zachytávajú odpadové vody. Je potrebné ju pravidelne vyvážať fekálnym vozidlom na likvidáciu do čističky odpadových vôd. Pre žumpu postačuje ohlásenie drobnej stavby na stavebnom úrade.
Čistička odpadových vôd (ČOV)
ČOV je zariadenie, ktoré čistí odpadové vody pred ich vypustením do životného prostredia. Na výstavbu ČOV je potrebné stavebné povolenie.
Čo robiť, ak obec požaduje pripojenie na kanalizáciu
Podľa zákona č. 442/2002 Z. z. o verejných vodovodoch a verejných kanalizáciách je vlastník nehnuteľnosti povinný pripojiť sa na verejnú kanalizáciu, ak je to technicky možné a ak to obec nariadi všeobecne záväzným nariadením (VZN).
Technická realizovateľnosť
Ak pripojenie technicky možné nie je (napríklad z dôvodu výškových pomerov, nemožnosti gravitačného spádu, neexistencie prípojného bodu alebo iných objektívnych prekážok), nemôže obec ani starosta túto povinnosť uložiť. Povinnosť pripojenia je viazaná na technickú realizovateľnosť.
Postup v prípade nemožnosti pripojenia
Ak by starosta vydal individuálne rozhodnutie alebo výzvu bez reálneho posúdenia technických možností, odporúča sa reagovať písomne a doložiť technické stanovisko (napr. od projektanta, vodárenskej spoločnosti alebo autorizovaného inžiniera), ktoré preukáže nemožnosť pripojenia. V prípade, že by obec trvala na svojom stanovisku, máte právo podať námietku alebo odvolanie voči rozhodnutiu, prípadne sa obrátiť na príslušný stavebný úrad alebo Slovenskú inšpekciu životného prostredia.
Kanalizácia postavená na súkromnom pozemku bez vecného bremena
Ak bola kanalizácia postavená na súkromnom pozemku bez zriadeného vecného bremena, vlastník pozemku má právo požadovať jej odstránenie.
Právne aspekty
Podľa občianskeho zákonníka aj iba čiastočné zriadenie stavby na cudzom pozemku môže obmedzovať vlastníka pozemku vo výkone vlastníckeho práva, a teda odstránenie takejto stavby môže predstavovať najúčelnejšie vysporiadanie neoprávnenej stavby, aby sa ochránilo primárne chránené vlastnícke právo.
Odporúčaný postup
V takomto prípade sa odporúča obrátiť sa na advokáta špecializujúceho sa na majetkoprávne vzťahy, aby bol váš prípad posúdený individuálne s ohľadom na všetky relevantné právne a faktické okolnosti.